給与所得と1年目の不動産所得(赤字のみ)の損益通算の可否について
パートで働いており、149万の給与所得があります。古家を買い取り、賃貸に出したいと考え、去年築40年の不動産を購入し(土地:夫、建物:私)、12月に不動産仲介業者に募集開始を契約いたしました。現状で借り手がない場合、リノベーションをこれから行う予定で、利益はまだありません。
①土地購入時、建物は更地渡しで売りに出されていた為、解体工事のキャンセル代が30万かかりました。建物代として100万以上払っているので、建物の価値はあるとみなされると認識しております。
募集開始契約が年内で終わっているので、不動産所得の赤字として今回の確定申告でパートの給与所得から経費として30万を損益通算する事は可能でしょうか。
②①が可能だった場合、事業届を出さずに確定申告で①をしても問題ないのでしょうか。
③不動産に関する書籍、
セルフリノベーションで購入した道具、物件購入時に支払った固定資産税、は経費として認められるでしょうか。
④原価償却費
築40年の木造中古戸建て(賃貸にて別物件に住んでいる為専有率100%)
償却期間は耐用年数（22年）×0.2=4.4となり、
切り捨てで4年になると思いますが、
1年目の減価償却費の計算方法は下記で合っていますでしょうか。
評価額（建物のみ）105万
建物評価額100万 ÷ 4 =26.25万
⑤2022年からリノベーションを行う場合、今回の確定申告は建物の原価償却費のみ、来年度からは資本的支出としての原価償却費も併せて申告するという認識で合っていますでしょうか。
教えていただけると幸いです。
お手数ですが、よろしくお願いします。
税理士の回答
回答します。
問題が多いので、考え方について説明させていただきます。
①について、昨年に入居できる状況で募集をかけていましたら、不動産所得の収入がなくても、赤字で申告は可能です。但し、取り壊しのキャンセル費用は建物の取得価額に含めるべきかどうか検討する必要があります。
②は、開業届けは出した方が良いと思います。貸付できる状況だったことを主張するために必要かと思います。
併せて青色申告承認申請も同時に出してはどうでしょうか。
③、④はあなた様のお考えのとおりです。取得価額にキャンセル代を含めるべきかどうかです。
⑤について、減価償却費は、取得してから計算が始まります。このため耐用年数期間は減価償却費が計上されます。
修繕等は、その規模により減価償却費の計算(○○工事として)を行うか、そのまま修繕費とするか、工事ごとに検討します。
概ね60万円までなら、その年の修繕費として計上可能です。
詳しく教えていただきありがとうございます！
本投稿は、2022年02月06日 06時56分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
