住宅名義変更での譲渡税について
離婚後7年、オーバーローン返済中の住宅を前妻名義に変更する事になりました。当時、私が無知過ぎたため譲渡税が掛かる事を知らずに放置しておりました。共有持分でお互い2700万ずつの借入、今後も前妻は住宅に住み続けます。
そこで質問ですが、控除などを受ける事は出来るでしょうか？受ける事が出来るのならどのような書類が必要でどこで貰えるのでしょうか？
住宅を売却していないので不動産売買契約書なども無く取得費用や譲渡費用なども分かりません。弁護士に相談したが、そこまで税金こないのではと回答されました。
漠然とした内容で申し訳ありませんが、ご教示下さい。
税理士の回答
安島秀樹
時価で譲渡したということで譲渡所得を計算すればいいとおもいます。不動産やさんの見積もりでもいいですし、路線価や固定資産税評価額をもとに計算するのもいいかとおもいます。みなしの譲渡所得が発生するとおもいます。赤字ならか納税なしです。
譲渡所得では短期なら所得税30%+復興特別所得税0.63%＋住宅税9%=39.63%ですか？
これで計算すると2700万×39.63=1千万を超える納税って事ですか？
それとも路線近くの中古売値では幅はありますが2500万で売り出しなのですが、そうなるとどのような計算になるのでしょうか？無知で申し訳ありません。
安島秀樹
譲渡所得の計算に借入金は必要ないです。買値です。６０００万で買って持ち分が５０％なら３０００万、これからいままでの減価償却費を引いて、それがあなたのマンションの取得費です。２７００万とかそれくらいではないですか。時価からこれを引いたのが譲渡所得です。時価もあなたの持ち分をかけます。みな同じです。
2700万位が私の取得費と考えた時、時価は今の土地の評価学のことですね。ネット情報では2550万円と仮定した際、2700-2550万円の150万円が譲渡税として納税する事になると考えてよろしいのでしょうか？何度も基本的な事をお聞きして申し訳ありません。
安島秀樹
時価は土地と建物の合算額です。土地と建物の持ち分が違うなら、それぞれの時価に持ち分を掛けたものです。
もう少しだけよろしいでしょうか？
土地の持分が890万円で建物が1250万円で住宅を購入したのですがこの場合はどのようになるのでしょうか？
重複して申し訳ありませんが、路線価では867万円で現在の情報で大まかで良いのでどの程度の納税額となりそうでしょうか？よろしくお願いします。
安島秀樹
いくらきいてもけっこうです。土地と建物は登記簿に持ち分が書いてあるのですがあなたの持ち分は何パーセントですか。それで土地と建物の購入額はそれぞれいくらだったのですか。
安島秀樹
路線価というのは土地代だけなのですが、建物はないのですか。
ありがとうございます。登記簿には土地1/2、建物1/2ずつの持分です。土地の購入額は私890万円、前妻880万円の合計1770万円、建物私1250万円、前妻1240万円の合計2490万円です。固定資産税評価額は無く前妻に請求も出来ません。新築から10年目になる物件です。大まかな数字でいいので教えて頂ければ幸いです。
ちなみに金利は14%で計算し直すと約2500万程度の借り入れでした。手元に何も資料が無く曖昧な数字しか分からず申し訳ありません。
後住んでいた期間が4年間であったため短期では高額になると記載もあり不安です。再婚もしているため何か方法がありましたご教示もお願い致します。
安島秀樹
購入額ですが、８９０万＋１２５０万×（１ー２０％）で１８９０万です。木造なので減価償却費が２０％くらいです。これが購入費。２５００万で取引されている物件だとあなたの持ち分は１２５０万。売ると利益は１２５０万－１８９０万で▲６４０万の赤字で納税はありません。申告しなくてもだいじょうぶです。問い合わせのハガキがきたら、上記の数字を書いて返送すればいいです。多分「赤字」とか書いておくくらいです。
あと、ローンですが、あなたの名義の借入金を前のパートナーさんが払っているなら、家を売れば本来１２５０万あなたに入るのに放棄するわけですから、そちらもなにもしなくてもいいかとおもいます。名義が変わっていればもっと安心です。先方の税金は先方が考えればいいのでほっておけばいいとおもいます。
何度も申し訳ありません。最後にもう一つ構造が軽量鉄骨造になっているのですが、減価償却費のパーセンテージは下がってしまいますか？そうなれば納税額が増えてしまいますか？
安島秀樹
だいじょうぶです。赤字がふえるだけです。
近隣の物件が4000万円前後売買されていなければ納税の可能性は低いと考えていてもよろしいでしょうか？
通知が来た際、８９０万＋１２５０万×（１ー２０％）で１８９０万、木造なので減価償却費が２０％と教えていただきましたが、そのまま20%記載で大丈夫でしょうか？何度も申し訳ありません。
安島秀樹
ハガキの記載ですが、わたしのときは、申告しない理由がいくつかすでに書いてあって「売値が買値より安かった」というところに〇をつけただけです。赤字があきらかなのに細かい計算する必要はないです。
無知な私に分かりやすく適切な説明をしてくださり本当にありがとうございます。日々高額な納税がくるのかと不安でしたが、少し安心出来ました。本当にご丁寧に教えてくださり感謝しかありません。
ありがとうございます。
本投稿は、2023年12月10日 06時38分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
