親の土地で家を建て替える場合の土地の贈与

居住用の土地を生前に贈与とのことですが、
税務的な観点からは一般的にはあまり合理的でない結果になることが多いのでご注意ください。

なぜかと申しますと、一定の居住用宅地を「相続」した場合には「小規模宅地等の特例」が適用でき、土地の評価が「80%減」になります。
生前贈与（相続時精算課税を含む）の場合は、この「小規模宅地等の特例」を適用できません｡
したがって、この特例を利用するよりも強いインセンティブ（ローン借入に贈与が必須など）がない限り、居住用宅地の生前贈与はおすすめできないという次第です。

「小規模宅地等の特例」が適用できない場合はご家族全員の相続税、つまり兄弟の方の税額にも大きく影響してくることになりますので、後々のトラブルのタネにもなりかねません。

生前贈与がいいか、相続まで待った方がいいかという質問はその他の財産の状況によっても答えの変わるものですので、一度将来の相続財産シュミレーションなどを依頼されるのがよろしいかと思います。

名義変更は、仮にローン担保ということであればそれ以前ということになりますが、その他には特に制約条件はございません。

なお、相続時精算課税を利用される場合には、贈与税の期限内申告書に､相続時精算課税について明細書と土地の登記簿謄本を添付すれば通常問題ないかとは思われます。
実際に申告される際に税務署等にご確認いただきますようお願いいたします。

ご兄弟様とのバランスという面では、例えば「当該宅地については将来の遺産分割の計算から除外する」などの取り決めを事前にするケースもありますが、ご家族によってケースバイケースですので十分に話し合いの上、必要な場合は書面に残すことも考えられます。

以上、簡単ですがご参考になれば幸いです。

質問に回答いただき、ありがとうございました

またご不明な点がございましたら何なりとご相談ください。