姉妹間での不動産贈与について
10年前に妹の私で住宅ローンの審査が降りなかった為、家族内で相談し、姉名義で不動産を購入しました。
住宅ローンの返済は妹である私と購入した不動産に居住の祖父母と母親の三者で毎月支払っており、姉は関与していません。
住宅ローンは2300万円ほど残債務があり、不動産の時価以上の債務がある状況です。
金利が高いので住宅ローンの借り換え等も検討したく、また姉も妹である私への名義変更を以前から希望しており、姉から妹への不動産の贈与を考えております。
この場合負担付き贈与にあたり、贈与税は発生しないのでしょうか？
また、その他の費用として、住宅ローンを組んでいる金融機関に債務者の変更に関わる審査や手続きなど組み替えに関する手数料がかかってくるのかなっとイメージしているのですが、それ以外は贈与にたいしてかかる費用は不動産登記代くらいという認識で大丈夫でしょうか？
不動産取得税は発生しますでしょうか？
乱文申し訳ありません。
知識がなく困っております。
御助言よろしくお願い致します。
税理士の回答
ご相談の文面から、そもそも「真の」住宅の所有者とローンの債務者はお姉様ではなく、ご相談者様であったのではないかと推測しますが、いかがでしょうか。
他人名義で財産の取得が行われた場合において、それがやむを得ない理由に基づいて行われる場合には、税務上その例外規定を設けております。
本件は、下記サイト（名義変更等が行われた後にその取消し等があった場合の贈与税の取扱いについて）の「6」に該当するのではないかと思われます。
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/sozoku/640523/01.htm
ご相談者様のケースが、上記取扱いに該当するということであれば、不動産の名義変更は贈与ではなく、「錯誤」又は「真正な登記名義の回復」の手続きになるものと考えます。
この場合には当然、贈与税はかからないことになります。
ただし、他人（お姉様）名義による財産の取得が「やむを得ない理由」に該当して行われたものであるかどうかの判断については、これを確認するに足りる客観的な事実の申出又は証拠の提供が不可欠となります。
購入の経緯・ローン手続き時の経緯・ローン返済の実態等、今までの事実関係を整理して判断することが重要となりますので、関係資料を揃えて専門家にご相談されることが宜しいと思われます。
ご参考になれば幸いです。
本投稿は、2015年09月04日 21時37分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
