住宅ローン借り換えに伴い発生する贈与税について
現在、夫と子供と三人で暮らしているマンションのローン借り換えについて懸念していることがあり、相談いたします。
マンションは結婚前に私(妻)が購入したもので、登記・ローンともに100％私のみの名義となっています。
そのローンの利率が高い為、他の銀行のローンに借り換えを検討しております。
購入当時は私は正社員としてエンジニアをしており、審査が通るだけの収入があったのですが、結婚後は職を辞しパートとして働いており収入が減少した為、新たにローンを組む場合は夫の名義に変更する必要があります。因みに、夫の収入で審査上問題ないことは確認しました。
ただし、その場合、銀行の担当の方から「ローンの名義を変更する場合登記の名義も変更しなければならない。登記名義を変更すると私から夫への不動産譲渡となり贈与税が発生するかもしれない」とのご指摘を受けました。税務署に問い合わせたところ、現在のローン残高とマンションの資産価値を比較して資産価値が上回っている場合贈与とみなされるとのこと、我が家はこれに該当します。また贈与税額を試算したところかなりの額となることがわかり、ローンの借り換えメリットが減少してしまう為どうしたものかと悩んでおります。
また、結婚してまだ4年ですので、いわゆるおしどり贈与は適用できません。
ローンあるいは登記の名義を共有にする等、贈与税を軽減する方法はありませんでしょうか。
よろしくお願いいたします。
税理士の回答
例えば、ローン残高が2000万円、マンションの時価が3000万円とした場合、
マンションの3分の2相当の持分をご主人が奥様から2000万円で買い取るとすれば、贈与税の問題は回避出来ると思います。
但し、奥様にはマンションの3分の2相当をご主人に2000万円で譲渡することになりますので、奥様にとって譲渡所得が生じないかどうかも確認することが必要です。夫婦間の売買ですと、居住用財産の譲渡の特例（3000万円特別控除）は使えませんのでご注意ください。
また、ご主人の住宅ローンに関しての税額控除については、「配偶者や特定の親族から取得したもの」に該当するため適用がないことにもご留意ください。
宜しくお願いします。
本投稿は、2015年10月04日 15時12分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
