新築売却による贈与税について

住宅取得資金贈与は、「自己の居住の用に供する住宅」を取得するために贈与を受けた場合に適用ができます。
住民票を移すが実際に住まないという場合、形式的には要件を満たしますが実質的には要件を満たしていません。
従いまして暦年贈与として申告することとなり、177万円の贈与税を納税することとなります。

なお、居住用財産の売却についての3000万円控除も居住の要件については実質基準で判断しますので、今回売却しても当該控除を行う事はできません。
ただ、購入金額が4300万円で、すぐに3500万円で売却するのであれば利益が出ていないので譲渡所得は発生しません。

ご質問の内容について確認させていただきます。4300万円で建てた土地建物を3500万円で売却するのではなく、今まで住んでいた家を来年の5月に売却した場合の特別控除の適用の可否と、今年両親から1000万円の贈与を受けて合計4300万円で家を新築した場合の税金の確認ということで説明させていただきます。ご両親からの贈与については住宅取得資金の贈与の特例がありますが、これについて平成30年に贈与を受けた場合省エネ住宅では1200万円の控除がありますが、それ以外では700万円が限度となります。この特例については新築住宅の面積等の規定がありますので、適用要件について国税庁のホ－ムぺ－ジでご確認下さい。また、この他に相続時精算課税という法令がありこの場合は最高2500万円の控除が有りますがこの法令を適用した場合は以後の贈与についてもすべてこの法令を使い贈与を受けた後毎年110万円以下の贈与についても申告が必要であり、かつ贈与を受けた財産は相続の時に被相続人の財産等に加算される等の規定がありますのでご注意下さい、適用要件については国税庁のホ－ムぺ－ジをご確認願います。また、自宅を来年売却した場合については、3000万円の特別控除の規定があります。この控除は自己の居住している家屋等を売却した場合に適用される規定ですが、適用要件についてはこれもホ－ムぺ－ジでご確認下さい。ただ、この規定は住宅ロ－ン控除との併用はできませんのでご注意願います。課税される所得は控除後の所得（住宅の取得価格（建物については減価償却後の額）と譲渡費用の控除後）ですのでご注意下さい。住宅取得資金の贈与及び3000万円の控除等について原則適用できると思われますが、住んでいた自宅の状況及び新しい自宅の面積等詳しい内容がわかりませんのでこのような説明となりました。また、自宅の売却については、この他に居住用資産の買換特例の制度（要件については国税庁のホ－ムぺ－ジを参照してください。）もありますので一番節税となる方法をご検討下さい。

田邊美佳　様

迅速なご回答有難うございます。

重ねてご質問させていただきたいです。

住民票を移すが実際に住まないという場合、形式的には要件を満たしますが実質的には要件を満たしていません。従いまして暦年贈与として申告することとなり、177万円の贈与税を納税することとなります。
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自分の口座より、両親の口座に1000万円払い戻しをすれば、贈与税はそもそも無かった事になるのは間違いないでしょうか？（何とか1000万円でしたら手持ちがあります）

ただ、購入金額が4300万円で、すぐに3500万円で売却するのであれば利益が出ていないので譲渡所得は発生しません。
↓
結果、贈与所得が発生しないという事は、税金のお支払いが無くなるという解釈で問題ないでしょうか？

ご教授宜しく御願い致します。

ご回答が遅くなり申し訳ございません。
今更の確認で恐縮ですが、今回売却するのは新築の物件で、元々居住していたものではないとの認識で宜しいでしょうか。

ご質問の件に関しましては、「贈与税」と「所得税」の2つに分けて考える必要があります。
「贈与税」はご両親からもらったお金に対してかかる税金ですが、住宅を建てるための資金援助が「贈与」であれば先にご説明した177万円の「贈与税」を支払うことになります。
資金援助がもらったものではなく、あくまで一時的にお金を借りた、というものであれば、その後返済していれば「贈与税」はかかりません。
(借入の場合、返済に関しては一括でも分割でも構いませんが、借用書等があれば税務署に何か言われても説明がつくので書面を残すことが望ましいです）

一方、不動産を売却する場合には、売却益に対して「所得税」がかかってきます。
従いまして、建築したばかりの家を売るのであれば、今回は売却益が発生しないので納める「所得税」はありません。(申告もする必要はありません）

なお、詳細がよく分からない状況で回答させて頂いておりますので、前提条件が異なるようでしたらまたご質問くださいませ。

田邊美佳　様
ご丁寧にご回答して頂き誠にありがとうございます。
現在はアパートに住んでおり、現在新築を建設中であります。
また、重ねてご質問をさせていただきたいです。

(借入の場合、返済に関しては一括でも分割でも構いませんが、借用書等があれば税務署に何か言われても説明がつくので書面を残すことが望ましいです）
↓
親から借りたという形式にて、借用書は、個人で書いたものをレベルの物でも問題はないのですか？
こちらについても、事前に税務署に申請等はいらないという認識で問題ないでしょうか？


一方、不動産を売却する場合には、売却益に対して「所得税」がかかってきます。
従いまして、建築したばかりの家を売るのであれば、今回は売却益が発生しないので納める「所得税」はありません。(申告もする必要はありません）
↓
購入が平成30年で売却が平成31年と年を越しても問題はないのでしょうか？
また、売却金額は3000万円までは特別控除を受けられるという事を耳にしたことがあるのですが、
売却で所得を得ることが基本無い事を考えると、どの様な場合にこの控除が適用されるのでしょうか？

最後もう一つご質問よろしいでしょうか？
現在、離婚協議中であり、売却によって負債が約1000万円なるかという所なのですが、私と嫁で負債を案分して５００万円、嫁から頂いた場合、そちらのお金に対しても何らかの税金が発生するのでしょうか？


ご教授宜しく御願い致します。

借用書につきましては、ご自身で作成されたもので構いません。
税務署へ事前に提出する必要もございません。
もし税務署からのお尋ねがあった時に証拠として出せるようにしておいていただければ問題ないです。

今回はアパートに住んでいる中、家を新築し、それを売却してしまう理由等詳細がよく分からないので、とりあえずはご質問に対するお答えのみ以下記載させて頂きます。
不動産の売却に関しましては、おおまかに申し上げますと、5年以下に購入したものを売却すると所得税と住民税が39.63％、5年超のものを売却すると20.315％となります。
従って、申告するにあたってはいつ購入した不動産か、というのが重要になってきますが、利益がでないのであれば気にして頂かなくて大丈夫です。
(そして購入年度と売却年度が異なることについては、税務上何も問題ございません。)
おっしゃている3000万円の控除は「居住用不動産」を売却した場合のことかと存じますが、こちらは、元々住んでいた家を売却し、利益が出た場合に適用できるものです。
地価が安かった時に購入した(もしくは先祖代々所有していた）居住用不動産を売却した場合や、東京の地価上昇率が高いエリアのマンションを売却する場合には利益が出ることが多いので、その際にこの制度を使って申告します。

離婚に際して財産分与の関係で1000万円の負債をそれぞれが半分負担することになり、奥様負担分を返してもらったというのであれば、贈与ではなく単に貸付金の返済という形になるかと思いますので、その場合には税金は発生しません。
ただ、詳細は分かりかねますので、弁護士の先生に相談されているようであれば、そちらの先生にご相談頂き、過程が分かるよう何かしらの書面を残しておいていただければと存じます。
どうぞ宜しくお願い致します。