複雑な事情における農地の贈与税評価について
倍率地域の畑の贈与税評価についての質問です。
該当の土地は国税庁の発表している路線価図には載っておらず、倍率表に載っています。
倍率表を見ると「農業振興地域内の農用地区域内であれば純農地として固定資産税×10倍」とされ、「その他の場合は中間農地として固定資産税×12倍」とされています。
農業委員会に問い合わせたところ、当該農地は農業振興地域内の農用地区域内であると返答されました。すなわち純農地です。
今回、当該土地の贈与を受けました。ここでいくつか質問があります。
(1)当該農地が農用地区域や農業振興地域から除外でき、かつ、宅地に転用できる可能性があったとしても、上記の通り「農業振興地域内の農用地区域内であれば純農地として固定資産税×10倍」と贈与税では評価されるのでしょうか？素朴な疑問ですが、もし宅地転用できれば土地の価値は跳ね上がるため、安い贈与税で他人に財産を渡せるような気がします。それとも、「農用地区域内であれば宅地転用は難しいから価値は低く見積もる」という国税庁の見解でしょうか？当該農地の周辺では宅地転用がたまに行われているようです。
(2)倍率表によると「その他の場合は中間農地として固定資産税×12倍」とされています。その他の場合とは、「農業振興地域内であるが農用地区域外」か「そもそも農業振興地域外」の場合です。ここでも疑問ですが、このような場合、農振法による規制がないため、第3種農地であれば容易に宅地転用が可能なように思いますが、「その他の場合は中間農地として固定資産税×12倍」で贈与税評価してよいのでしょうか。(1)の質問同様きわめて安い贈与税で贈与したあとに宅地転用で大きな資産に化ける気がします。国税庁も田舎の農地までは細かく把握していないということでしょうか？
(3)登記簿と実際の土地の使用状況が異なる場合はどうなりますか？元の所有者が当該土地を放置しており、他人に占拠されています。見た目は登記簿通りの畑ですが、長い間、土地に関与していないため実態は掴めません。受贈者である私が登記簿通りに贈与税の申告をしたとして、後から税務署に文句を言われるでしょうか？もしも当該土地が畑でなく宅地であるならば、宅地としての固定資産税評価額に1.1倍するとされているため、極めて高額な贈与税が課税されてしまいます。しかしながら、当該土地は占拠されて20年以上が経過しているようで、民法における時効取得によって後々奪われる気がしています。最悪のシナリオとしては、私が多額の贈与税を納めたのに、農地自体は他人に奪われてしまうことです。
たいへん複雑な事情で申し訳ありませんが、簡単なアドバイスで構いませんのでご教示願います。
税理士の回答
（１）と（２）についてですが、様々な規制がある地域ですのでたとえ宅地に転用ができたとしても、農家の人が建てる農家住宅などの特定の建物の建設しか認められず、一つ一つの条件をクリアするのにもいろいろとハードルが高いです。（詳しくは都道府県や市の担当課に問い合わせてください。）
ということでそんな簡単に土地利用ができない地域の農地であることから、それそうおうの評価額になるように国税庁も土地の計算方法を定めていると思います。
（３）の民放の時効取得については、専門家（弁護士）に相談されることをおすすめします。
各市役所や弁護士会でも、無料相談等も実施されていますので、そういったものを利用してみてはいかがでしょうか。
本投稿は、2019年05月31日 01時09分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
