住宅ローン控除・すまい給付金と贈与税対策
共働き夫婦で注文住宅を建築中です。以下の状況で、住まい給付金と住宅ローン控除の適用を有利に受けたいと考えています。夫婦間の金銭貸借が贈与税の対象とならないような対策をご相談したいです。
【状況】
・夫年収900万、妻年収500万。
・不動産(土地・建物)の価格7000万。
・住宅ローン借入額合計6000万(35年のペアローン、夫5000万、妻1000万。妻の育児休暇時に住宅ローン控除を取れないため、夫借入額増加。)。
・夫父から夫に、住宅取得等資金の贈与1000万。
・夫婦仲は将来に渡って良好。
・住宅ローンの金利は将来に渡って1%未満と仮定。
【不動産持分割合】
夫:妻の土地・建物の持分をそれぞれ共に6:1とするのではなく、住まい給付金の受領を増やしたく、それぞれ共に1:1とすることを予定しています。夫は所得制限のため住まい給付金無し。妻のすまい給付金は20万(=40万x不動産持分割合50%)
【金銭貸借契約と贈与税対策】
夫が銀行から借りる5000万のうち、妻に2500万を貸付(無利子で35年間の金銭消費貸借契約締結、契約書に確定日付押印)し、毎月妻から夫に毎月6万円程を、妻の銀行口座から夫の銀行口座に振込返済します。また、妻の育児休暇中は、その期間に相当する返済額合計額を念のため、夫からの妻に、その年の12月に贈与があったものとし、妻は贈与税の確定申告を行います。(贈与税の納税額は0円)。
【ご相談内容】
上記の対策のほか、夫から妻に2500万の贈与があったとみなされて妻に贈与税が課税されてしまうことがない方策はありますでしょうか。ご相談したく存じます。
また、その他懸念点がございましたらご教示いただけますと幸いです。
税理士の回答
川村真吾
住宅ローン控除の効果に比べれば住まい給付金はわずかな効果しかないので損得だけを言えば６：１の方がいいと思います。
川村先生、ご回答ありがとうございます。土地・建物の共有持分を共に、夫6：妻1とするのがよいということでしょうか。
住宅ローンは、ペアローンで夫5000万、妻1000万を借りようと考えており、住宅ローン残高の通常1% が控除として取れる額ですので、共有持分が夫1:妻１でも夫6:妻1でも変わりがないという私の認識は誤っておりますでしょうか。
また、夫が住宅ローンで借りた5000万のうち妻に2500万を転貸することは、
「住宅の新築、取得又は増改築等（以下「住宅の取得等」といいます。）をするためのもので、かつ、住宅の取得等のために直接必要な借入金等であること。」という要件(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1225.htm より。)を満たさない恐れがあるということでしょうか。
その場合、夫が借りたうち2500万については「直接必要」ではなく、妻の2500万の夫からの借入は、親族からの借入のため住宅、住宅ローン控除として初年に夫が取れる額は25万円、妻は10万円となるのでしょうか。
質問が多く恐縮です。
川村真吾
住宅ローン控除の対象額は①住宅ローン残高×連帯債務割合、②（取得価額ーすまい給付金）×共有割合ー親からの贈与、のいずれか低い額なので１：１だと②の上限に引っかかります。
本投稿は、2021年06月13日 09時56分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
