リフォーム控除 贈与税対策
初めて相談させていただきます。
私は子供と両親と一緒に実家に暮らしていますが、今回実家をリフォームすることになり、現在工事中です。
リフォーム代は1200万円で私名義でローンを組みます。
現在の家屋の固定資産評価額は475万円で、名義は家屋土地共に父親でしたが、家屋の一部を95万円〔5分の1 贈与税の非課税範囲〕の贈与により、一部私に名義変更しております。
住宅ローン控除は受けられるとは思っていますが、先日あるサイトで、「贈与税非課税範囲内で贈与を行ったあと、リフォーム費用に見合う持分の名義を親から子に変更して共有登記をすると贈与税を回避できる」
という文章を見つけて、頭の中は？マークばっかり浮かんでいる状況です。
上記の「リフォーム費用に見合う持分の名義を親から子に変更して共有登記をする」というのはまだしていないので、これをしないと贈与税が発生してしまうのでしょうか？
リフォーム会社さんに紹介してもらった司法書士さんからは、そこまでしなくても…と言われ、はっきりとした回答をもらえなかったので、こちらに相談させていただきました。
いろいろ自分なりに調べてはいるのですが、頭の中が整理できていません。
乱文で申し訳ございませんが、よろしくお願いいたします。
税理士の回答
国税ＯＢの税理士です。税務署で相続税贈与税の担当部署の管理職をしておりました。
まず、司法書士は税金の専門家ではないし、無償であっても税務相談を行ってはいけません。税理法違反になります。
それは置いといて
①リフォームが済んだ時点はいつですか？
②リフォームが済んだ段階では、
実際の建物に対する割合
父は、４７５万円－９５万円＝３８０万円
子は、４７５万円－３８０万円＝９５万円に１２００万円のリフォームをかけたので、９５万円＋１２００万円＝１２９５万円となります。
家に対するお金をかけた金額
父：３８０万円
子：１２９５万円
全体：３８０万円＋１２９５万円＝１６７５万円
③今の状態は、
父は4/5なので、１６７５万円×４/５＝１３４０万円
ゆえに１３４０万円-３８０万円＝９６０万円
となりますので、父は子から９６０万円の贈与を受けて、２５９万円の贈与税を支払わないとなりません。
④そこで、贈与税を回避するために登記の持ち分を変える必要があります。
父：３８０/１６５０
子：１２９５/１６５０
この割合に変更すれば贈与税はかかりません。
早速のご回答ありがとうございます。
申し訳ございません。司法書士さんに相談することは、税理士法違反になるとは知りませんでした。ご指摘ありがとうございます。
リフォームはまだ工事中で、早くても来月末には完成予定です。
わかりやすく教えてくださり、本当に助かります。
贈与税がたくさんかかるということで、とてもびっくりしていますが、④の対応をさせていただきたいと思います。
再度質問で申し訳ございませんが、④の手続きは、いつまでにしたらよろしいでしょうか。
また、自分で手続きをする予定ですが、やはり専門の方にお願いした方がよろしいのでしょうか。
よろしくお願いいたします。
補足します。
リフォーム後の家屋を1,675万円と考えると、お父様の持分を475/1675とする必要があります。それは、約3/10です。
既に一部移転していますから、現在は4/5。
そこで、4/5の内の5/10を追加で移転します。
移転後は、4/5＝8/10 8/10－5/10＝3/10。
1,675×3/10＝502万円です。
登記を頼むとすれば、司法書士ですが、ご自分でもできます。
④の分母を間違えましたね。1675/1675になりませんでした。
父：３８０／１６７５
子：１２９５/１６７５
これが正しい最終形です。
父から子に対して、９６０/１６７５の持ち分移転を行う。
③の状態から④にする
父：１３４０/１６７５ー９６０/１６７５＝３８０/１６７５
子：３３５/１６７５＋９６０/１６７５＝１２９５/１６７５
分数を通分して小さくするのであれば
９６０/１６７５＝１９２/３３５を父から子に持ち分移転を行う。
御二方の先生、ご丁寧に教えていただき本当にありがとうございます。とても参考になりました。
何度も質問して申し訳ございません。自分で手続きするつもりですが、いつまでにとか期限がありますでしょうか？
お忙しいと思いますが、教えていただければ幸いです。よろしくお願いいたします。
望ましいのは、令和4年中に登記を終わらせた方がいいですね。そうでないと、来年３月１５に日までに贈与税の申告しなければならなくなるので。
ご回答ありがとうございます。わかりました。すぐにでも手続きします。本当にご丁寧にありがとうございました。
先日は本当にありがとうございました。
追加で教えていただきたいことがございます。
前回教えていただいたとおり、リフォーム費用に見合う持分の名義を親から子〔私〕に変更して共有登記をする手続きのため、書類を準備しているのですが、そもそもその前に贈与税非課税範囲内で贈与を行った手続きは必要だったのでしょうか？
初めから、リフォーム費用に見合う持分の名義を親から子〔私〕に変更して共有登記したらよかったのでしょうか？
リフォーム会社さんに言われたから、手続きしたのですが、、、よくわからなくなりました。
もし、先に贈与税非課税範囲内で贈与の手続きが必要なら理由も教えていただきたいです。
お忙しいところすみませんが、今後の勉強のためにも教えていただけたら幸いです。よろしくお願いいたします。
リフォームの前に登記をいじってしまうと、前回の計算式を作り直さないといけません。
前回回答の②９５万円＋１２００万円の算式の９５万円が大きな数字になってしまいますので、計算し直しです。
住宅ローンを受けるために９５万円分の贈与登記をリフォームが始まる前に行っているから正解です。
リフォーム終了後は、本年中に登記を前回の回答のとおりにしてください。
ご回答ありがとうございます。
95万円は無駄ではないとわかり安心しました。
前回ご回答いただいた内容で進めたいと思います。 本当にありがとうございました。
９５万円は、無駄ではなく、「絶対やらなければいけなかったことです。」
ただ、質問の仕方としては、物事を始める前に相談されることをお勧めします。中には、取り返しのつかないことになるかもしれないので。
本当は、９５万円やリフォーム工事が始まる前に相談されて、その通りに行動されるのがベター０ですね。
最後に一言：税理士も意外と敷居が高くはありませんので、
「税理士.COM」「税理士紹介サイト」で、あなたに合った税理士を紹介してもらってください。
申し訳ございません。もっと事前に勉強するべきでした。
今回は本当に勉強になりました。ありがとうございました。
本投稿は、2022年09月15日 22時57分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
