兄名義の住宅のローン支払い 公正証書作成
私の隣家が売りに出されたので購入したいと思い、兄に事業用ローン(兄は他府県在住。兄は事業を営んでいます)を組んでもらいその支払いを私がしています。完済した場合、あるいは兄の相続が発生した場合に私の名義に変更したいのです。
完済した場合贈与税を支払う、相続が発生した場合相続税を支払うのは理解していますが、そのような手続きがスムーズにいくように今から公正証書を作成する予定です。
気をつけなければならない点をご教授ください。
兄は離婚をしていますが子供が2人います。
よろしくお願い申し上げます。
税理士の回答
贈与であれば両者の合意で実行が可能ですが、相続の場合には相談者様はお兄さんの法定相続人ではありませんので、お兄さんに「本件土地を相談者様に遺贈する」旨の遺言書を書いておいて貰う必要があります。それがないとお兄さんの財産はすべて二人の子供に相続されますのでご留意ください。
回答ありがとうございます。
本件土地を私に遺贈する旨は公正証書ではなく、今から遺言書を書いておいて貰う必要がありますか？
ご教授ください。
相続に関しては、遺言書を早期に作成した方良いでしょう。
遺言には、公正証書遺言や自筆証書遺言があり、どちらでも良いです。
なお、事業用ローンを質問者が返済しているとのことですが、完済したのちに贈与というのは違和感があります。
質問者がローンを返済していることを証明できれば、贈与税がかからないと考えられます。
相続の場合も同様です。
どのような証明が可能かは、直ぐには答えが見つかりませんが。
回答ありがとうございます。
事業用ローンを返済している証明が出来れば贈与税はかからない…朗報です！
どのような証明が必要かは教えて頂くことは出来ますか？
状況の確認ですが、質問者はローンを組めなかったということでしょうか。
ローンを組めればご自身で買えたということ？
そのあたりをもう少し詳しく教えてください。
妙案は検討中です。
例えば、兄弟間で売買契約する。
代金は、分割払いで振込で記録を残す。
支払い完了後に登記。
お兄さんは、買入額と同額で利益なしの譲渡所得の申告をする。
万が一、お兄さんが亡くなった時には、
質問者に対する残代金請求権の相続財産＝ロ－ンの残債が債務。
そのあたりは、公正証書で残す？
回答ありがとうございます。
私ではローンを組めませんでした。ローンを組めれば返済は可能です。今現在も返済実行中です。
私が毎月兄の銀行口座に入金し、その兄の口座からローン返済がなされています。
その口座はローン返済のためだけに使用されている口座です。
よろしくごお願いいたします。
なお、当該物件のローンを組む際に、当該物件と私の別家を担保に入れています。
兄弟間で売買契約するのがよろしいように思います。
売買契約書の特記事項で、
イ 売買代金は、２０３０年まで月々〇〇円を振込で支払う。
※「２０３０年」は、例えばの例です。
ただし、契約時点までに〇〇円の支払い済みを甲乙は相互に確認する。
ロ 売買代金の支払い完了後に乙に登記することとし、甲は協力する。
※お兄さんは、売買契約した年分で、利益なしの譲渡所得の申告をしておいた方がよろしいでしょう。
なお、お兄さんに万が一の時のことを書類で残す。例えば公正証書。
その書類では、次の内容を記載する。
イ 売買代金は引続き甲の相続人に振込で支払う。
ロ 甲の相続人は、売買代金の支払い完了後、乙への登記に協力する。
この書類があれば、遺言書がなくても大丈夫だと思います。
ご回答ありがとうございます。
具体的に、
①売買契約書に記載する返済期限について。
ローン返済は20年ですが、繰り上げ返済をして早めに返済完了を目指しています。
20年の期間を売買契約書に記載してそれより以前に返済完了した場合は、その時点で登記し兄に譲渡所得の申告をしてもらうでよろしいのですか？
②相続が発生した場合について。
当該物件の相続は兄の子供にして、引き続き兄の子供に対して返済を続けて、完済した場合に登記を進めるということでよろしいのですか？
以上の手続きをしておけば、
贈与税はかからないということで理解してよろしいでしょうか？
よろしくお願いいたします。
売買とそれに伴う登記ですから、贈与ではありません。
お兄さんの譲渡所得の申告は、登記時点（引渡し）でするのが原則ですが、契約時点で申告もできます。
２０年間の建物の減価償却などで、利益が発生することが考えられたため、契約時点での確定申告を提案しました。
契約上では、２０年間の分割払いとし、それより前に完了した場合には、その時点で登記します。
相続のケースは、そのようにしてよろしいと考えます。
ご回答ありがとうございます。
兄に申して手続きを進めるようにいたします。
先生のご教授大変感謝いたします。
鎌田先生。
大変申し訳ありません。
もう少しご教授ください。
兄の名義で借りている事業用ローンを私が返済していってるのですが、
兄との売買契約を交わすということは、今借りている銀行への事業用ローンは一括で銀行に返済し、兄と私の間で売買契約を結ぶということでしょうか？
一括で銀行に返すことは兄にも私にも出来ません。
ローンを今のまま返済していき、兄との売買契約を交わすというのは無理なのでしょうか？
また、
譲渡所得ですが、2019年2月に4,700万円で所得した物件にはいくらほどの税金がかかりますか？これを軽減させる方法はありますか？
ローンはそのままです。
売買して、代金を分割でお兄さんの口座に振り込んで払います。
譲渡所得は、4,700万円で取得して、4,700万円で売却します。
そこには利益なしですが、利益なしで、税金なしの申告を来年します。
ご回答ありがとうございます。
本当に感謝いたします。
また、何かありましたら相談させてください。
ありがとうございます。
鎌田先生
早速申し訳ございません。
売買契約を結ぶ際に銀行の承認が必要かと思いますが、このような場合、否認されることはあるのでしょうか？
ローンの完済前に登記しなければ、銀行の承諾は不要だと思います。
なお、銀行に連絡して、否認されるかどうかはわかりません。
鎌田先生
おはようございます。
早々にご回答ありがとうございます。
鎌田先生
お世話になります。
売買契約を交わしても支払いは分割ですると記すので、名義は兄のままでよろしいんですよね？
すみません。理解力が足りなくて…………
契約書に、支払い方法支払期間を記載し、支払い完了後に登記する旨も記載されるとよろしいでしょう。
鎌田先生
お世話になります。
ご回答ありがとうございます。
本投稿は、2019年03月26日 07時47分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
