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マイホーム取得や相続税対策に使える「住宅取得等資金贈与の非課税特例」ってなに?

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税制度は、2019年まで適用期限が延長されました。2017年に消費税が10%になると、非課税枠が最大3000万円となります。

この制度は、簡単に言えば、父母等からマイホーム購入等の費用援助を受けた場合に贈与税が免除される制度です。この制度は、世帯持ちやおひとりさまに関わらず、相続税の節税対策としても利用できる制度です。この制度の利用には、細かい条件がありますので、わかりやすくまとめました。

相続税対策をお考えの方や、マイホームの購入等をご検討中の方は、参考にして頂ければ幸いです。

目次

住宅取得等資金贈与の特例とは?

冒頭でもご説明した通り、住宅取得等資金の非課税制度とは、居住用家屋を新築または増改築するときに、父母や祖父母など直系尊属からの贈与について、一定金額までは贈与税が非課税となる制度です。「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税制度」や「住宅取得等資金贈与の非課税特例」とも呼ばれます。

通常は、年間110万円を超える贈与を受けると、贈与を得た人はその贈与金額の10%~55%が贈与税としてかかり、申告・納税する必要があります。しかし、対象期間・対象者・住宅の条件を満たし、この制度を適用すれば、住宅や贈与時期にもよりますが、最大3,000万円まで贈与税が非課税となります。

この制度は、資産を現役世代へ移す目的のほか、省エネ・耐震性・バリアフリーを備えた良質な住宅を供給するという目的があります。そのため高性能住宅については非課税限度額が大きくなっています。

対象期間

この制度は期間限定の特例のため、2019年6月30日までに発生した贈与が対象となります。また、後述しますが、贈与が発生した年度によって非課税枠が異なります。

対象者

本制度の対象者は以下の通りです。

贈与者

贈与者、つまり贈与する側の要件は以下の通りです。

  • 直系の関係にある尊属(祖父母・父母)であること

受贈者

受贈者、つまり贈与を受ける側の要件は以下の通りです。

  • 原則として、贈与を受けたときに日本国内に住所があること
  • 直系の子や孫であり、贈与を受けた年の1月1日に20歳以上であること
  • 贈与を受けた年の1年分の所得金額が2000万円以下であること
  • 贈与を受けた翌年の3月15日までに家屋の新築等をし、
    居住することが見込まれていること(12月末までには居住すること)
  • 配偶者・親族等から取得した家屋ではないこと
  • 過去に本制度(旧非課税制度「住宅取得等資金の贈与税の非課税」)
    適用を受けていないこと

居住物件に関する条件

制度の適用を受けることができる住宅にはさまざまな条件があります。本制度が定める住宅取得等とは、新築物件の購入だけでなく、中古物件の購入、また、増改築等も含まれるためリフォームも含まれます。

新築・中古・リフォームに共通する条件

どのケースでも求められる住宅の条件は以下の通りです。
なお、住宅取得等の費用には、敷地用の土地や借地権の取得費も含めることができます。

  • 家屋が日本国内にあること
  • 床面積が50㎡~240㎡であること
  • 床面積の1/2以上は居住用であること

中古物件の追加条件

中古物件の購入では、合わせて以下の条件も満たす必要があります。

  • 鉄筋コンクリート等の耐火建築物であれば25年以内に建築されたもの、
    それ以外の家屋は20年以内に建築されたものであること
    ※地震に対する安全性にかかわる基準に適合すると証明されたものは除く
  • 耐震基準に適合するように物件をリフォームするもの
    (耐震改修の申請と証明が必要となります。)

リフォームの追加条件

リフォームの場合には、合わせて以下の条件も満たす必要があります。
なお、増改築・設備の取替え、取り付けに係る工事費も取得費に含めることができます。

  • 工事費用が100万円以上であること
  • 居住用部分以外の工事がある場合、居住用部分の工事費が1/2以上であること

高性能住宅とは

高性能住宅とは、長期にわたって居住しやすいように作られた住宅です。
エアコンや暖房器具などの利用を抑え、極力エネルギー消費を抑えたもの。大規模な震災に対して安全なもの。高齢者が自立した生活を営みやすいように配慮された住宅のことです。

具体的には下記のいずれかの基準に適合していることが条件となります。高性能住宅として適用を受ける場合には、高性能住宅であることの証明書を贈与税の申告書に添付する必要があります。

  • 省エネ等基準(断熱等性能等級4もしくは一次エネルギー消費量等級4以上相当)
  • 耐震等級2以上もしくは免震建築物
  • 高齢者等配慮対策等級3以上

非課税の限度額【一覧表】 

消費税の増税後に住宅の需要が急減することを防ぐため、増税後は控除枠が拡大します。贈与の発生する期間と非課税枠は以下の通りです。高性能住宅の場合、以下の通り、非課税枠は500万円の加算がされます。

契約の締結期間 高性能住宅
消費税8%で取得
左記以外の住宅
消費税8%で取得
高性能住宅
消費税10%で取得
左記以外の住宅
消費税10%で取得
2015年12月 1500万円 1000万円 - -
2016年1月~9月 1200万円 700万円 - -
2016年10月~2017年9月 1200万円 700万円 3000万円 2500万円
2017年10月~2018年9月 1000万円 500万円 1500万円 1000万円
2018年10月~2019年6月 800万円 300万円 1200万円 700万円

贈与税申告が必要

本制度の利用には、確定申告の申告期間(贈与を受けた年の翌年2/1~3/15)に、贈与税の申告書及び添付書類の提出が必要です。

贈与者に相続が発生した場合、特別受益の持ち戻し(遺産分割の際含められる)の対象となります。繰り上げ返済用の資金には適用できません。

申告での必要書類

申告のときに、必要となる書類はそれぞれ以下の通りです。

「新築・中古物件購入時」必要書類

  「新築・中古物件購入時」必要書類

「リフォーム時」必要書類

  「リフォーム時」必要書類

おわりに

このページでご紹介した条件を満たすことで適用されるため、マイホーム取得だけでなく、自宅をリフォームして親と一緒に生活できるようにする場合にも使えます。マイホームの取得やリフォームや相続税対策などに、本ページが参考になれば幸いです。

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