相続した土地の売却にかかる譲渡所得について教えて下さい。

　まずは利用状況がどうだったかという所があります。
　相談者様が家族で居住していたところを売却する場合、譲渡所得の確定申告は必要ですが、居住用の3000万円の特別控除を適用することができます。
　この場合、譲渡益が3000万円までは税金がかかりません。
　次に譲渡物件が居住用でない場合は、350万円に対し、記載のとおり所得税（15.315％）と住民税５％の税金がかかります。
　相続の場合は、前の人（何代も相続だとすると通算した年数）の所有期間も引き継いで所有期間を判断するので、当然長期譲渡所得に該当します。
　最後になりますが、申告と納税はどうするかというと、譲渡をした年の次の年の確定申告（2/16～3/15）に所得税（15.315％）を申告するとともに、3/15までに所得税を納付します。
　その後、市役所から6月ぐらいに住民税（５％）を納めなさいと納税通知書が来ますので、その通知書に記載の金額を納めて完了となります。
　税務署から市役所に申告のデータが移管されますので、市役所には申告書を提出する必要はありません。

譲渡所得の計算式から説明します。
収入（譲渡価額）－原価（取得費）－経費（譲渡価額）－特別控除＝所得金額
所得金額－所得控除×所得税の税率×復興税２．１％＝納める所得税

収入は、お売りになる金額です。
原価は、遡ってその土地を購入した金額ですが、不明の場合には収入の５％とできます。なお、５％の金額よりも相続に係る登記費用が多ければそれを引きことができます。
経費は、解体費、測量費、仲介手数料、契約書の印紙代が一般的です。
特別控除ですが、お住まいの売却のようですので、３，０００万円の特別控除に該当しそうです。これに該当すれば、所得税住民税がかかりません。
この特別控除のポイントは、
イ　奥様がご主人の死亡後も住んでいる家であること。
ロ　建物の取壊しから１年以内、かつ、その跡地を貸したりしていないこと、住まなくなってから３年目の年末までに売却すること。
ハ　住まい専用でない場合には、床面積で按分します。
ニ　買主が他人であること。
　※正確には身内に対する売却でも該当する場合はあります。
ホ　３年以内にこの特例を受けていないこと。
ヘ　翌年に確定申告をすること。


特別控除に該当しない場合には、所得が計算されます。
奥様に譲渡以外の所得があるかどうかによりますが、無い場合には、この所得から、誰でも受けられる基礎控除３８万円などを控除します。
税率は、長期に該当して所得税と住民税で２０％＋復興税です。

補足します。
国民健康保険には加入していますでしょうか。
加入している場合には、保険料への影響（保険料の増加）が考えられます。
加入している市町村で違いがありますので詳しくはそちらで確認してください。
特別控除の前で計算する場合と後で計算する場合があるようです。

髙橋一彦 税理士様

ご案内いただきありがとうございます。売却予定の土地・建物は居住用になります。夫側の先祖代々により数十年以上住み続けている土地で現在も、妻・子で住んでいる状態です。
流れとしまして、この土地・住居を売却し立ち退く(引っ越し)予定でございます(建物は古い為 解体します)。
3000万以下の特別控除に該当するとしましたら、元々の売却額が350万と低いので、譲渡所得税(＋住民税)は、掛からない…確定申告しなくて良い？という事になりますでしょうか？

鎌田浩司 税理士様

ご案内いただきありがとうございます。3000万特別控除についてイ～ヘの項目に１つでも該当すれば控除対象になると考えてよろしいでしょうか？
だとしましたら、該当します。

【収入(売却費)350万×5%(取得費不明なので)＝17万5000円】

と、なり

【350万(収入・売却費)－17万5000(取得費)－3000万(特別控除額)＝ －26,675,000】

となる計算式の考え方で、よろしいのでしょうか？となりますと(－)マイナスの合計になるのですが……この場合、赤字？という事で、譲渡所得税は発生しますでしょうか？
この計算の場合ですと、何か申告などの手続きや税務署への報告書？など必要になるものはあるでしょうか？

ちなみに国民健康保険には加入しております。妻は「後期高齢医療保険」
子は「国民健康保険」です。こちらも請求される税額(役所より)は上がり(高く)ますでしょうか？
税額が上がります場合、何か対策法は、ございますでしょうか？
土地の売却時に、例えば国民健康保険加入中・未加入中…とでは特に節税になるなどの効果などはございませんよね？

イ～ホのすべてに該当する場合です。
この場合、「ヘ」特例を受けることになるため、翌年の税務署への確定申告が必要です。

３，０００万円の特別控除は最大限の金額で、特別控除をしてマイナスにはなりません。質問の例ですと、特別控除は３，３２５，０００円です。
結果は、所得金額が０円です。

国民健康保険の保険料は、特別控除の前で計算する場合と、特別控除の後で計算する場合（したがって、０円ですから保険料が高くならない。）があります。保険料の通知が来ている役所に問い合わせてください。

鎌田浩司 税理士様

再度ありがとうございます。
イ～へ(ホ)全てに該当します。(へ)の確定申告は必要との事、再度 確認致しました認識違いでスイマセンでした。
売却をした翌年の確定申告(譲渡所得報告)は必要との事ですね？
申告書は作成しますが、譲渡所得税としての税額の入金・お支払いは必要ないとの認識で、よろしいのでしょうか？(所得0円なので)

又、確定申告時、通常の申告書A・B以外に、この不動産…譲渡所得についての記入・提出する書類は別途ございますでしょうか？申告書A・Bの申告書(のみ？)にて記入すれば、よろしいのでしょうか？

所得が０円ですから、譲渡所得に対する税金はありません。
申告書はＢと分離課税用の第３表を使います。
加えて、譲渡所得の内訳書兼計算明細書を提出します。

鎌田浩司 税理士様

ご返信ありがとうございます。
なるほど…そうなのですね。今回の場合、譲渡所得税は発生しないのですね…安心しました。ただし譲渡所得税が発生しなくても申告は必要との事ですね。

「申告書B＋分離課税用の第3表＋譲渡所得の内訳書 兼 計算明細書」が確定申告時に提出となる書類ですね。

わかりました。細かくご説明いただきありがとうございます。とても助かりました。何度も、ご質問してしまい申し訳ありませんでした。ご説明された事を参考に進めさせていただきます。
ありがとうございました。