賃貸経営 床の全面張替え工事の計上方法
床の全面張替えで２０万前後と入居者の一時退去費用（宿泊費、家財の保管費など）が10万？程度かかりそうです。
これらはどのように計上すればよいでしょうか？
・床工事20万 一括償却資産でよい？
・一時退去費用 直接経費として良いですか？
また、床工事の費用が２０万を超えてしまった場合は、固定資産として計上しないとダメだと思いますが、償却期間は何年でしょうか？
税理士の回答
床工事の20万円超については、青色申告か、白色申告か、で取扱いが違います。資産計上の場合は、建物の耐用年数になります。
No.2100 減価償却のあらまし
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5408.htm
一時退去費用は、経費で問題ないと思います。
賃借している建物の工事のために入居者を一時的に退避していただいたという状況としてご回答いたします。
まず、床工事は現状維持のための費用でしたら経費としても差し支えないかと思われます。そうでなくて固定資産とする場合であっても、青色申告をしている場合で一定の要件を満たせば３０万円未満までなら費用にできます。
また、固定資産になった場合の耐用年数はその床工事を行った建物の耐用年数となるかと思います。
次に、一時退去費用は経費になるかと思われます。
ご参考になれば幸いです。
回答ありがとうございます。
中川様
>床工事は現状維持のための費用でしたら経費としても差し支えないかと思われます。
固定資産ではなく一括で経費計上して良いと言う事でしょうか？
当該物件は、築38年の鉄骨（耐用年数36年）の３階建てマンションです。
床は老朽化？が原因だと思われます。
>耐用年数はその床工事を行った建物の耐用年数
とありますが、36年で減価償却しなければならないと言う事でしょうか？
>固定資産ではなく一括で経費計上して良いと言う事でしょうか？
>床は老朽化？が原因だと思われます。
詳細がわかりませんので断言はできませんが、老朽化でしたら経費計上で問題はないかと思います。
>>耐用年数はその床工事を行った建物の耐用年数
>とありますが、36年で減価償却しなければならないと言う事でしょうか？
36年で償却することとなります。
床工事の経費計上は、難しいと思います。
維持管理や原状回復には当たらないと思います。
No.5402 修繕費とならないものの判定
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5402.htm
関田和弘
こんにちは。
床工事については、老朽化に伴う原状回復の範囲内の工事であれば、修繕費として全額経費計上しても問題ありません。
築38年で老朽化していますが、床の一部の取り替えは現状回復と思いますが、全面張替えは、維持管理や原状回復の範囲を超えていると思います。
回答ありがとうございます。
見解が分かれているようですが、
現状、経年劣化により床の強度がなくなり、歪み窪み等が発生しているようです。
業者の見積もりでは、部分補修ができない状態の為、全面改修が必要とのことでした。
ご連絡ありがとうございます。
青色申告で、30万円未満であれば、少額減価償却資産がよいと思います。
耐用年数経過により、大規模な修繕が、資本的支出に該当するケースもありますので、ご留意ください。
となりますと、場合によっては資本的支出になる可能性はあります。
現場写真や契約書などを持って税務署や税理士に直接聞いてみるというのも一つの手かもしれません。
回答ありがとうございます。
>となりますと、場合によっては資本的支出になる可能性はあります。
とありますが、どのような要素が資本的支出と判断される可能性があるのでしょうか？
>青色申告で、30万円未満であれば、少額減価償却資産がよいと思います。
白色の場合、２０万を超えた場合は、36年で減価償却しないとダメでしょうか？
また、物件の所有者が３名となっていて、青色申告しているのが１人しかいません。
この場合、どのように処理すればよいのでしょうか？
白色の範囲で申告して3等分する形でしょうか？
床工事については、３名の持分毎に判断し、10万円未満であれば、経費で問題ないと思います。
回答ありがとうございます。
>耐用年数経過により、大規模な修繕が、資本的支出に該当するケースもありますので、ご留意ください。
今回の場合は共同所有と言う事で、それぞれ経費として処理できるという事ですが、
今回のように、床の一部を修繕することが出来ない為、全面改修せざる負えない場合でも資本的支出とされてしまう理由はどのような論理なのでしょうか？
白色の場合、20万を超えると36年で減価償却になると思いますが、これでは償却する前に建物自体が建て替えになってしまいます。
例えば、
・修理費用が30万だった場合、原価償却として8333円/年（36年間）しか経費算入できない。
・費用が20万なら一括償却資産として、6.6万/年（3年間）
これほどの差が生じるのはどのような理由からなのでしょうか？
所得税基本通達37－11
業務の用に供されている固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち当該固定資産の通常の維持管理のため、又は災害等によりき損した固定資産につきその原状を回復するために要したと認められる部分の金額(当該金額に係る損失につき法第51条第1項若しくは第4項《資産損失の必要経費算入》又は第72条《雑損控除》の規定の適用を受けている場合には、当該金額のうち、これらの規定に規定する損失の金額に算入された金額を除く。)が修繕費となるのであるが、次に掲げるような金額は、修繕費に該当する。
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shotoku/05/07.htm
上記の通達などにより、修繕費で妥当かの判断となります。
通常の維持管理は修繕費ですが、程度により、資本的支出になるケースがあります。
差が生じる理由は、金額で判断しているためです。青色申告が有利です。
回答ありがとうございました。大変参考になりました。
本投稿は、2018年07月05日 03時10分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
