外壁塗装の修繕費について

　「修繕目的の外壁塗装・・・６３０万円」と記載されていますが、「修繕」という名目であっても、資産の価値を高めたり耐久性を増加させる費用は、「資本的支出」と言われ減価償却資産として、数年（例：木造の場合22年）にわたって経費として計算するようになります。
　その工事が「修繕費」なのか「資本的支出」として減価償却していくのか、の判断は非常に難しいところがあり、その判断について国税局側と裁判になったりしています。
そのため、一概に「外壁塗装　６３０万円」と言っても、工事費の金額は、建物の種類（１軒家かビルか）や構造（木造か鉄筋コンクリートなどか）、築年数により、そして塗装面積や塗料の種類によっても大きく違ってきます。そして、塗料は年々改良されており、以前と同じ種類の塗料だと言っても、以前より防水性や耐性に優れた塗料になっていることが多く、外観の価値を高めることが多いというのも事実であり、そうなれば「資本的支出」として減価償却していくことになります。
ただ、外壁にひび割れ、はがれ、浮き、石灰部分のシミ出しなどがあれば、場合によっては原状回復のための工事も必要となることがあるため、修繕費部分もあると言えます。
　こういったことを工事明細書などで確認したうえで、仮に修繕部分があると判断されるならば、支出金額の３０％か取得価額の１０％のいずれか少ない金額を修繕費として、残りを「資本的支出」とすることもできます。
　　いずれにしろ、税務処理にあたっては、お近くの税理士さんにご相談された方が良いと思います。

回答ありがとうございます。
賃貸マンションで３F鉄骨築40年10戸１Fの一部を住居として使用しております。
既に鉄部は錆が浮き上がって壁には多数クラック、また数か所から雨漏りも発生しております。
少なくとも10年（恐らくもっと）以上は塗装をしていない状態です。
全て修繕費630万で賃貸部の経費にできる割合が77％なのでおおよそ490万は修繕費として計上するつもりです。
このような状況でも資本的支出とされるのでしょうか？

また先の質問通り、仮に全額修繕費として計上する場合で490万を分割で支払った場合は、
2年で経費計上することは可能なのでしょうか？
分割支払い
1年目　245万
2年目　245万
を経費として計上

　まず、記載されている「支払いが分割だから2年に分けて経費」にする、というやり方は認められていません。では、どうしたら良いかですが、
　一つは、全額を「資本的支出」として減価償却資産とし、数年（鉄筋コンクリートの場合47年）かけて減価償却費として経費にする。
　他に、支出金額の30％と賃貸マンションの前年末の取得価額の10％のいずれか少ない金額を修繕費として、残りを資本的支出として前述した減価償却をしていく方法があります。

　ご質問の場合、クラックが生じており、雨漏りが発生しているということであれば、必ず補修工事が必要となります。その補修工事費部分は原状回復費用なので「修繕費」に該当します。しかし、税務上は「一つの修理、改良の費用」で判断することになるので、同一工事で630万円で外壁塗装がメインであれば、全額「資本的支出」とすることになることが多いと思いますが、明らかに修繕費部分が含まれているということなので、もう一つの方法の選択肢も可能ということになります。
　なお、補修工事は別業者ということであれば、その業者への支払分は、修繕費として工事完了した時に全額「修繕費」にすることができます。
　いずれにしろ工事明細書などを専門家に見せて意見を聞いた方が良いと思います。

塗装が修繕として認められない理由は何でしょうか？
塗装には耐用年数は無いのでしょうか？
金属部は全て腐食してい剥がれています。
それでも資本的支出になるのですか？
例えば、20年間塗装していなければほとんどの塗装が20年も持つはずがないのでそれは修繕費になるのではないのでしょうか？
基本的に資本的支出になる理由が良くわかりません。
あくまで原状回復でしかありません。

ビルの状態がどうであったかを見ることもなく工事明細書を見ることもない中で、あくまでも一般論としてお答えすることしかできません。
　もし、そういった工事であれば、修繕費の可能性もあると思いますので、お近くの税理士に写真や書類をみてもらったうえで、判断された方が良いと思います。