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不動産の減価償却について

諸事情で不動産を購入したので戸建て賃貸としての収入が入ることになりました。
急に不動産を扱うことになり少し混乱しております。

そこで確認したいことがあります。

バランスシートでの減価償却は
固定資産評価額を基準にする
とあるのに対し
収支内訳での減価償却は
購入金額を基準にする
となるのでしょうか?

またバランスシートでの減価償却は
年毎に変わる可能性があり
収支内訳での減価償却は
購入金額を耐用年数で均等割にする
という認識でいいのでしょうか?

税理士の回答

不動産(戸建)を購入され賃貸する場合、減価償却の対象になるのは土地を除いた建物の取得金額(購入金額)になります。建物の場合は、定額法での減価償却になります。

確定申告書を作成する際のバランスシート(貸借対照表)も、収支内訳書の減価償却の計算も、原則としてはともに取得価額(購入金額)を基に計上・計算を行います。
しかし、例えば相続等で取得した土地で、その取得価額が分からない時などは、バランスシート(貸借対照表)の記載金額を便宜的に固定資産税評価額を採用することもあり得ます。
建物に関してはあくまでも取得価額(購入金額)で計上するのが原則であり、減価償却の計算方法は定額法になりますので、減価償却費が毎年変わるということはないと考えます。

回答ありがとうございます

減価償却の計算としては例えば
土地建物合算で税込み500万で購入した物件の固定資産税評価額が
土地200万:建物100万となっていれば
66%と34%の按分率で
取得価格としては
土地330万:建物170万となり
土地330万は固定資産としてこのままの金額変わらず
建物170万は木造耐用年数22年を超えているので耐用年数=22年×0.2
170万×償却率0.25で42.5万円の減価償却費で4年間

ということで間違いないでしょうか?

ご連絡ありがとうございます。
土地建物合算で購入した場合には、次の方法で土地代と建物代を区分します。
① 売買契約書に消費税の記載がある場合
消費税の金額を消費税率(10%)で割り戻して建物代を逆算し、差額を土地代とします。
② 売買契約書に消費税の記載がない場合
土地代と建物代を合理的に区分する必要がありますが、その方法の一つとして固定資産税評価額を参考に按分する方法もあります。
本件が②のケースに該当する場合には、お考えの方法で宜しいと思います。

次に、中古資産の耐用年数に関しては、法定耐用年数を経過している木造建物の場合には4年(22年×20%)になりますので、減価償却費の計算はお考えの通りとなります。
なお、初年度は取得した月から年末までの月数按分が必要になりますのでご留意ください。
(例えば4月に取得した場合は、42.5万×9/12=318,750円となります。)

ありがとうございます!

不安が解消されました!

本投稿は、2021年04月08日 13時55分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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