譲渡所得について
譲渡所得についての質問です。
土地建物で6,000万で売却となりました。
【取得費】
①取得費不明のため売却額と固定資産税清算金5%で300万+固定資産税清算金の5%
②仲介費用は200万
③収入印紙は3万
①+②+③=④合計503万+固定資産税清算金5%
【建て直し費用】
▪︎一度更地にし、平成8年１月に2300万（税込）で建て直している
▪︎減価償却（鉄骨3.2mm）
⑤2300万×0.025×29年（28年8ヶ月/R6.9売却）※非事業用のため耐用年数を1.5倍（27年→40年）としています。
質問1)
この場④+⑤+固定資産税清算金の5%が取得費となりますでしょうか？
上記質問は賃貸として貸し出していないパターンですが、下記の質問は建て直し+リフォームを行い賃貸としたパターンとなります。
質問2)
平成29年に一部リフォームをし1,300,000円かけ賃貸とし貸し出しました。この場合、リフォーム代金も取得費用に組み込み計算出来ますでしょうか？
【費用項目の内訳】
残置物処分費 300,000円
建物内改修費（クロス貼り替え等） 750,000円
外構工事費（樹木処分、ｺﾝｸﾘｰﾄ打ち）250,000円
質問3)
平成29年8月から令和6年9月の売却までの間、賃貸として貸し出しましたが、その際の減価償却はどのように計算出来ますでしょうか。
⑥住居として計算
平成8年1月から平成29年8月までの減価償却
2300万×0.025×22年（21年7ヶ月）※非事業用のため耐用年数を1.5倍（27年→40年）としています。
⑦賃貸として計算
平成29年8月から令和6年9月まで
(2300万+130万リフォーム代込)×事業用0.038×7(7年1ヶ月)※事業用のため27年として計算
質問4)
取得費は④+固定資産税清算金5%+⑥+⑦という計算でいいのでしょうか。
税理士の回答
石割由紀人
譲渡所得の取得費についての結論
譲渡所得の計算において、取得費は売却した土地や建物の購入費用や建築費用に関連する一定の費用を合算し、必要に応じて減価償却費を考慮することによって決定されます。
質問1) ④+⑤+固定資産税清算金5%が取得費になるのか？
結論:*はい、取得費は一般的に取得時点の費用と取得後の改良費用（建て替え等）から減価償却費を差し引いたもので算出されます。取得費不明の場合でも、売却額の5%を推定取得費として用いることができます。よって、④の合計（503万）と⑤の減価償却費を含めた取得額が適用されます。
質問2) リフォーム代金も取得費用に含められるのか？
結論:リフォーム費用は通常、物件の価値を維持、又は向上させるための費用であるため、取得費として計上することが可能です。ただし、このリフォームが物件の賃貸を目的として行われている場合、その一部は必要経費として事業年度の経費計上し、譲渡時には減価償却費として計算する必要がある点に注意が必要です。
質問3) 賃貸としての減価償却計算について
結論:平成29年8月から令和6年9月まで賃貸として貸し出していた場合、賃貸物件としての減価償却率は事業用として27年の耐用年数を持ち、これに基づいて減価償却を行います。したがって、リフォーム代金を含んだ減価償却計算が必要です（即ち、⑦の計算）。
質問4) 取得費の計算方法は④+固定資産税清算金5%+⑥+⑦で良いのか？
結論:*質問1から3で述べた内容を基に、取得時の費用（④）、減価償却を考慮した建て替えやリフォーム費用、および賃貸期間中の減価償却を個別に計算した結果を合算することで取得費用が算出されます。したがって④+固定資産税清算金の5%+⑥+⑦の計算がトータルな取得費として認識されることになります。
大変分かりやすい迅速な回答ありがとうございました。
本投稿は、2024年12月08日 02時43分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
