親族に低家賃で賃貸した時の確定申告の方法、経費の扱いについて
戸建て他を賃貸しているオーナです。
賃貸していた戸建てが空き、次の入居者募集のため、修繕、外壁塗装などの補修を行っていましたが、諸事情があり息子家族(生計は独立)が賃貸物件の近くに来ることになったため、低家賃(通常10万円/月を3万円/月)で一時的(2-3年の予定)に入居させることにしました。親族へ低家賃で賃貸した場合、事業性が認められないので自己利用の扱いとなる可能性があるとの話を゙聞き、確定申告の処理について相談させてください。この戸建ての固定資産税は年間10万円程度、減価消却費は30万円/年 程度です。
(1)従来通り家賃収入3万円/月として申告する事で問題無いでしょうか？
(2)自己利用と判断される場合、3万円/月をどの程度とすれば賃貸収入とする事ができるでしょうか？たとえば5万円/月程度とすれば、賃貸収入とする事ができるでしょうか？
(3)自己利用とした場合、この３万円/月の収入は、どのような費目(たとえば雑収入)で申告する必要があるでしょうか？あるいは、固定資産税、火災保険などは負担しているので、息子からの生活費として受領、収入としての申告はしなくて良いのでしょうか？
(4)また、自己利用とした場合、入居期間の減価消却費は、経費に入れられないと認識していますが、次の入居募集のため修繕、外壁塗装などに支払った費用は経費として計上しても問題は無いでしょうか？(修善の工事は息子家族が入居する前に終りましたが、費用支払いと外壁塗装は入居後になってしまいました。)
以上、ご相談まで。
税理士の回答
（１）固定資産税は超えるので、否認リスクはかなり低くくなります。
あとはその他維持管理費も超えれば。
（２）かなりの程度リスク回避になると想定されます。
（３）衣食住などではないので生活費扱いとは税務署はしません。
保守的に考えれば、損益通算できないとの意味から雑所得。
（４）自己使用とした場合財産自体が家事用、経費は家事関連費となります。
以上、一参考です。税務リスクをお考えの上、ご判断下さいませ。
回答ありがとうございました。
もう少し教えていただきたいのですが、5万円/月とした場合、初年度は外壁塗装の経費などで赤字になります(次年度から少し黒字になります)。このようなケースでもリスクは低いと考えておいて良いでしょうか？
外装塗装が修繕費か資本的支出かは検討された方がよいです。
通達に規定はありますが、実質判断にて資本的支出とすれば、利益が少し発生するのではないでしょうか。
営利を目的としているものとして否認リスクはさらに減り、毎年の償却により、投下資金はいずれ回収されます。
追加での回答、ありがとうございました。検討のうえ申告する事にします。
ありがとうございました。
本投稿は、2023年12月12日 09時05分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
