不動産投資 減価償却の計算、および躯体・設備の割合について
当方、不動産賃貸業を今年度より開業することにいたしました。
下記の2点についてご返答いただきたく存じます。
①築38年と 10ヶ月が経過したRC物件(区分1戸)を所有しております。
こちら躯体部が計15年、設備が3年の減価償却となるかと存じますが、
今年度、8月引き渡しの場合は、今年度は単純に定額法の償却率をで計算すればよろしいでしょうか。
(12月中5カ月の運用のため、躯体金額(設備)×償却率×5÷12といった形で償却額を減額する必要はありますか？)
③躯体・設備の割合について
現在、購入した中古区分をのうち、償却可能な建物部の計算を下記の通り行っております。
建物消費税÷消費税（売買契約書に建物価格が明記されていないため）
そのうえで、建物価格のうち、躯体部・設備の割合を7対3で計算をしております。
こちら妥当な割合の求め方はございますでしょうか。
税理士の回答
①取得した年の減価償却費の計算は、ご記載の通り月割です。（8月取得であれば5ヶ月／12カ月）
③とされていますが②
売買契約書に消費税が記載されていれば、消費税額×110／10が建物価額、残りが土地（敷地権）です。
消費税の記載がなければ、固定資産税評価額で土地・建物を按分する等、合理的に説明がつく方法によります。
躯体（建物）と設備（附属設備）を7:3で計算することは税務上の問題があります。こちらも建築主が保存している工事請負契約書や積算資料、固定資産税の再建築費評価点数算出表などによって合理的に按分した金額でなければ否認される可能性が高いです。（これらの計算によった按分が7:3であれば説明がつきますので問題ありません）
合理的な計算根拠による按分ができなければ躯体と設備を按分することはできませんので、全て躯体（建物）とする必要があります。
ご回答をいただきまして誠にありがとうございます。
※③→②です、大変失礼いたしました。
いただいた内容で大変よくわかりました。
そもそもの計算や認識が誤っていたようです。
本投稿は、2022年08月24日 17時14分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
