マンション売却と新しい家の住宅ローン減税における確定申告について

入力内容が十分には分かりません。
例えば、年末調整で売却した住宅のローン控除を受けていませんか？

鎌田先生
ご返信ありがとうございます。

いいえ。
新築で控除を受けるので、
売却のほうは年末調整していません。

もしかすると、
減税の還付申請は早く。
売却のほうは、通常の確定申告期間に。

それぞれ別々に申請しないといけないのでしょうか？

ローン控除と譲渡は同じ申告書で申告します。
譲渡は分離課税ですが、その意味は税額計算を分離するというもので、確定申告には、給与、譲渡、ローン控除の全てを記載します。

原因というか計算内容の確認をしてみたいと思います。
念のため、所得内容をもう少し詳しく教えてください。
給与の支払い金額、給与所得控除後の金額、所得控除の額の合計額、源泉徴収税額。
譲渡は、譲渡価額、必要経費（取得費＋譲渡費用）、譲渡所得金額

鎌田先生
お忙しいところありがとうございます。
同時に申告するのですね。了解致しました。

ご質問いただいた詳細をお知らせ致します。

給与の支払い金額：9,848,780円
給与所得控除後の金額：7,763,902円
所得控除の額の合計額：2,365,673円
源泉徴収税額：665,700円

譲渡価額：33,000,000円
必要経費（取得費＋譲渡費用）
取得費：281,140円
譲渡費用：1,170,000円
合計：1,451,140円
譲渡所得金額：1,726,960円

このようになります。

ただ、この譲渡所得金額は、
下記の数式で計算したものです。

１．売却価格
２．仲介手数料
３．購入価格（土地）
４．購入価格（建物＋消費税）
５．建物減価償却費
建物の価格×0.9×0.015×４（居住年数）
（４－５）
６．購入時の諸経費

１－２－３－（４－５）－６＝利益

ですが、
国税局の確定申告ソフトで入力していくと、
減価償却費の計算の段階で
この認識と違う数字が出てきました。

建物の代金 ＋（取得費を土地建物の割合で自動的に分割された数字）
×0.9×0.015×４の計算をするように表示されました。

どちらの計算が正しいのでしょうか？

お手数をおかけ致しますが、
ご教授いただければ幸いです。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

追加で教えてください。
マンションだと思われますが、４年前にいくらで購入したのですか。
また、購入時にはローンがあって、ローン控除を受けていましたか。
さらに、居住用の3,000万円控除を適用していますか？

鎌田先生

引き続き、ありがとうございます。

マンションだと思われますが、４年前にいくらで購入したのですか。
↓
はい。マンションです。
念の為、必要と思われる数字をお伝えしますね。

当時の購入価格：31,200,000円
内訳
土地：5,679,620円
建物：25,520,380円（消費税含む）

また、購入時にはローンがあって、
ローン控除を受けていましたか。
↓
はい。受けていました。

さらに、居住用の3,000万円控除を適用していますか？
↓
いいえ。
新築の住宅ローン控除を受けたほうがメリットがあるので、
3,000万円控除は受けず、
住宅ローン減税のほうを選択しています。

どうぞよろしくお願い申し上げます。

仮の計算ですが、234,300円の納税になると思われます。
教えていただいた金額との違いを説明します。

①ローン控除は、最大40万円です。
②給与所得金額（給与所得控除後の金額）は、7,898,780円です。
　給与支払額から、1,950,000円を差引きます。
　なお、この計算は作成コーナーのシステムが計算してくれます。
　給与だけの場合の税額は693,300円となり、年調では28,300円不足。
③譲渡所得金額は2,008,100円で、30％で602,400円。
　なお、購入時の諸経費を考慮していません。
　建物部分の減価償却は、
　25,520,380×0.9×0.015×4≒1,378,100
　取得費は、31,200,000－1,378,100＝29,821,900
　所得金額の計算は、33,000,000－29,821,900－1,170,000
　※建物代金の計算で自動的に分割されるケース
　　購入時の金額が土地と建物に按分できない場合、簡便法があります。
　　土地と建物の金額が区分できないという項目で入力すると、簡便法をシステムが計算します。

鎌田先生
お世話になっております。
お忙しいところありがとうございます。

計算していただいた内容で
いくつか疑問点があるのですが、ご質問させていただいてよろしいでしょうか？

仮の計算ですが、234,300円の納税になると思われます。

①ローン控除は、最大40万円です。
②給与所得金額（給与所得控除後の金額）は、7,898,780円です。
　給与支払額から、1,950,000円を差引きます。
　なお、この計算は作成コーナーのシステムが計算してくれます。
　給与だけの場合の税額は693,300円となり、年調では28,300円不足。

●1,950,000円の数字が何にあたるかわからず申し訳ないのですが、
年末調整の源泉徴収額に間違いがあるのでしょうか？

③譲渡所得金額は2,008,100円で、30％で602,400円。
　なお、購入時の諸経費を考慮していません。

●購入時の諸経費を今回考慮していただいていないのは、
諸経費に認められるかどうかの確認ができていないからでしょうか？
もし、経費の内容が問題なければ、
その分、所得金額から引いたものに税金がかかるのですよね？

建物部分の減価償却は、
25,520,380×0.9×0.015×4≒1,378,100
●やはり、建物価格を元に計算するのですよね？
国税庁のシステムでは、ここに購入時の経費も加算されるんです。
これは仕方ないのですよね。

取得費は、31,200,000－1,378,100＝29,821,900
所得金額の計算は、33,000,000－29,821,900－1,170,000
※建物代金の計算で自動的に分割されるケース
購入時の金額が土地と建物に按分できない場合、簡便法があります。
土地と建物の金額が区分できないという項目で入力すると、簡便法をシステムが計算します。

●今回、購入時の土地建物の金額はわかっていますが、
購入時の「経費」登記費用などが、
土地建物、どちらにいくら、という数字がわからないので、
自動計算によって算出しました。それは、問題ありませんか？

●
年末調整の不足分の「納税」
減税でmaxの400,000円の「還付」
売却益による「納税」602,400円

これらの納税額と還付を差し引きして
234,300円の納税が目安となるのですね。

そのほかに、
2,008,100円の9％180,729円が
後々、住民税で請求されるのですね。

鎌田先生の数字を拝見しても、
減価償却の部分でe-taxとは違いが出てしまいます。
困りました...

ちなみにお尋ねなのですが、
鎌田先生が確定申告を受けていらっしゃる場合、
今回の確定申告の代行をお願いするとしたら
料金はおいくらになりますでしょうか？

●印の箇所の疑問点含め、
お手すきの折にご返信いただければ幸いです。

どうぞよろしくお願い申し上げます。

1,950,000円は給与所得控除といい、給与収入に対する必要経費と考えてください。
源泉徴収票を見ていないので確たることは言えませんが、年末調整に誤りがあると思われます。

購入時の諸経費は、内容が不明のため考慮しませんでした。
取得費に含める内容であれば取得費が増えます。

購入時の諸経費で土地建物の帰属が不明であれば、購入金額で按分せざるを得ないと考えます。
その上で、個別に入力してください。

譲渡所得に対して９％の住民税がかかります。
この分は、５月頃に通知が来ます。
なお、住民税の納税は、特別徴収と普通徴収があります。
確定申告時に、給与所得以外の納税方法として「住民税に関すること」で選択します。
特別徴収は給与からの天引き、普通徴収は４回で納税します。

鎌田先生
またのご返信ありがとうございます。
諸々のご回答、理解できました。

先生のお話を受けて考えてみますと、
自分で確定申告を行うとしたら
e-taxに正確に入力し、
その数字にそうしかないのだろうな、
と思いました。

先ほどお伺いした
先生に代行をお願いする場合の価格ですが、
この場でお尋ねするのは愚問だったでしょうか？

だとしたら失礼致しました。

このたびは、
お忙しいところ
大変丁寧に教えていただき
誠にありがとうございました！