不動産の譲渡所得税、譲渡所得の計算（取得費と費用及び計算について）
S61年3月に父と母名義で購入した鉄骨鉄筋コンクリート造マンションをＲ４年1月に売却したので、譲渡所得税についてご教示いただきけないでしょうか。
１マンションの入居状況
①1986年3月～2003年１月頃迄およそ17年は祖母、父母、私の自宅として利用
②2003年2～2019年5月迄知人に、16年は賃料貸ししていた
③2019年6月～ 空き家
という経過を経ています。
この場合①は個人用②は事業用の不動産③はどうなりますか。
また他に特別な計算方法がありますか。（個人と事業の合算）
２ 取得費の証明について
購入時の売買契約書は手を尽くしましたがありません。
Ⅰ①住宅金融公庫でローンを組んでいて抵当権抹消時の書類が一式あり。
②マンションのパンフレットがあり、購入代金のわかる記載があり。
（ただし最低金額～最高金額が載っているもの）
③購入時に登記した権利証があります。
（土地建物の課税評価額、登録免許税が記載されている）
この場合、②に記載されている、最低金額を取得費とできますか。
また、現実的な方法だとどのようなものが採用されますか。
Ⅱ購入時の登録免許税Ⅰ③に記載されているものは購入時費用になりますか
ⅢⅡの他に計上できるものがありますか
３譲渡費用について
売却した際の仲介手数料、購入した収入印紙代、
他に計上できるものがありますか？
また事業用で計算する場合
令和4年分の減価償却費や固定資産税等は費用となりませんか。
４計算方法については個人用、事業用どちらをもちいるのでしょうか。
（仮に購入価格が800万円、購入時費用5万円、売却金額が600万円、譲渡費用25万円）
①個人用
減価償却＝（800万＋5万）×0.9×償却率0.015×経過年数37＝4020975
譲渡所得＝600万-800万＋5万-25万-4020975＝2220975
譲渡所得税＝2220975×20.315％＝451191
②事業用
減価償却＝800万円×0.9×（耐用年数47年・定額法）0.0213
×経過年数37＝5674320
譲渡所得＝600万-800万＋5万－25万-5674320＝3374320
譲渡所得税3374320×20.315％＝685493
以上、ご回答のほど宜しくお願い致します。
税理士の回答
1 証拠書類 OK
事業用と非事業のみ、所得税法施行令８５条にて規定。
２ 取得に要した費用が取得費用になります。一般的には仲介手数料など。
３ 一般的には御指摘のものになります。事業用の場合に御指摘のものは、経常所得の経費、非事業の場合は、家事関連費。
４ ① OK ➁ 年分により異なります。これまでの申告が正当ならば、未償却残高。
詳しくは、国税庁ホームページを御参照下さいませ。
本投稿は、2024年01月09日 23時26分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
