不動産売却税金
築50年の土地で弁当屋を父と母が営んでいましたが今週閉店するにあたりこの物件を売却する事になりました。3500万円位で売却できそうですが、移住用ではなく母は毎日自宅に帰ってましてが父はほとんど弁当屋に寝泊まりしていた場合は、3000万円の特例は使用できますか？ちなみに50年以上まえの土地建物なので購入価格など全くわかりません。この場合、確定申告での税金は総額どの位かかるのでしょうか。宜しくお願いします
税理士の回答
土師弘之
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除は、「居住用財産」に限られます。「居住用財産」とは、
「所有者が自己の生活の拠点として利用している家屋および敷地（借地を含む）をいい、一時的な目的で居住している家屋は認められません」。
生活の拠点が日常的なものか一時的なものかの判断は、所有者の配偶者や家族の日常生活の状況、居住目的、住宅構造、住宅設備などを総合的に勘案されます。住民票があるといった程度の証明では居住用財産と判断されませんので注意が必要です。
したがって、お母さまが帰っている自宅があるのであれば、自宅が生活拠点と判断され、弁当屋には一時的な目的で寝泊まりしていると判断される可能性が高いと思われます。
また、居住用財産として認められてとしても、そもそも弁当屋という事業用資産であることから居住用部分は一部分となるため、その居住用の一部分しか対象となりません。
購入価額が不明となると、売却金額の５％が取得費（概算取得費）となるため、売買契約書等を探すか、購入価額を調べる必要があります。
譲渡所得の税額は譲渡利益（譲渡価額－購入価額－譲渡費用）に20.315％乗じた金額となります。
購入価額が不明だとすると、約６７５万円となります。
詳しくお応えいただきありがとうございます。後、その場合、父は寝泊まりしたりしなかったりですが、父の孫は毎日弁当屋の2階に寝泊まりしています。5年前くらいからです。その前は私が40年間小学生からすんでました。その場合でも認められないですか？
土師弘之
現場の実態を見たわけではありませんので何とも言えませんが、所有者の生活の本拠となっているかどうか、譲渡する側（所有者）から見た問題なので、（孫や子を持ちだすことによって議論するのは）理屈的には難しいと思います。
詳しくお応えいただきありがとうございました
本投稿は、2021年09月09日 09時09分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
