譲渡費用にできるか教えてください
父から相続した不動産を空き家のまま売却し譲渡所得が出ました。
売買契約書の特約条項に「本物件の引き渡しは室内の動産を撤去したうえ現状有姿にて行う」とあります。この場合、業者に頼んだ家財処分費用は譲渡費用とすることはできますか。
また売却にあたり相続の所有権移転登記をしました。これらにかかった費用(司法書士に支払った費用)は譲渡費用とすることができますか。それとも取得費になるのでしょうか。
どうぞよろしくお願いいたします。
税理士の回答
家財処分費用は譲渡費用にできません。
相続登記費用は取得費になります。
補足します。
空家特例というものがあります、確認してみてください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
ありがとうございます。空き家特例は建築日が条件以後のものでしたので適用できませんでした。
念のための確認で恐縮ですが、あるサイトでは『売買契約に処分を条件とするものが記載されていれば家財処分費用を譲渡費用とできる』とありましたが今回の場合は適用されないのはなぜですか。様々に解釈ができると理解していいのでしょうか。
また、相続登記は今回売却のためにしたものですので、請求書内に「相続登記」と「売却に関する費用(売渡登記等)」が一緒になっています。同一請求書でも、前者は『取得費』で後者は『譲渡費用』と、個々に分けて加算していかなければならないのでしょうか。だとすれば「(司法書士の)交通費」や「手数料」などは一括してですのでどのように分けるのでしょうか。
よろしくお願いします。
家財処分費用
質問者の理解のとおり、譲渡を実現するために必要不可欠だったとみることもできるでしょう。
しかし、譲渡を伴わない家財処分費用を考えると、所得の消費生活での範疇の行為ということになります。
したがって、たとえ契約書に記載があったとしても、譲渡費用とすることはできないことになります。
相続登記費用
被相続人の名義のままでは譲渡できません。
その観点からすると、譲渡のための費用と見れそうです。
しかし、譲渡と相続は別の行為です。
したがって、相続により被相続人の不動産を引継ぐことは取得であるため、相続登記費用は取得費になります。
なお、司法書士の請求内容については司法書士にお尋ねいただきたいですが、仮に区分できないようであれば合理的な区分であればと思います。
再度ご丁寧にありがとうございます。
添付書類として司法書士からの領収書を提出しますが、その領収書に取得費と譲渡費用が混ざってることや内訳を明確にするメモ等つけることは必要でしょうか、もしくは賢明でしょうか。
領収書の添付は任意です。
仮に添付する場合は、メモがあった方が望ましいでしょう。
幾度の質問にも回答くださりありがとうございました。
すみません、再度しつもんさせてください。
相続により被相続人の不動産を引継ぐことは取得であるため、相続登記費用は取得費になります。
とのことで、建物の取得費になるとのことですが、この場合の減価償却費は相続したときからの年数でいいのでしょうか。つまり『相続登記費用×0.9×償却率×年数(相続から売却までの年数)』でいいのでしょうか。今回の相続登記はおっしゃる通り売却のためにしたものですが、被相続人が死亡してから2年ほどたっています。年数は被相続人死亡の時からなのか、今回相続登記を完了させたときからなのか教えてください。
国税庁の確定申告書作成コーナーでは取得費を入れると全て合計されて、償却年数を取得の日から売却の日までとされてしまいますので、相続登記費用も同じ年数で償却されますが、そのようにすべきなのでしょうか。
建物に係る相続登記費用は建物の取得費に。
そうであれば、減価償却はどうするのか。
この点に関しては、明解な答えは無いように思います。
したがって、以下は私見です。
相続による取得は、新たな取得とは考えない。
資本的支出にも当たらない。
被相続人の取得費を引継ぎ、減価償却の未償却残高も引継ぎます。
したがって、相続登記費用は償却せずそのまま取得費に算入すべきと考えます。
なお、作成コーナーでは独立項目で入力してください。
補足します。
相続は新たな取得ではあります。
しかし、相続登記費用の支払が新たな取得及びその対価ではないという意味です。
したがって、償却することにならない。
と考えます。
大変詳しく説明いただきよく分かりました。
たびたびの質問に答えていただきありがとうございました。
本投稿は、2021年11月19日 17時35分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
