妻名義マンション・住宅ローンの両方を共同名義にする際の贈与税

　国税ＯＢ税理士です。税務署では、相続税贈与税・譲渡所得税の担当部署の管理職をしておりました。

　お金の負担額での投機の変更であれば、贈与税の対象にはなりません。しかしながら譲渡所得税の対象となります。

　具体的な金額で、税理士さんに個別に相談されることをお勧めします。ここは税理士紹介サイトですから。

このサイトは税理士紹介サイトですが、専門家が税金の相談にお答えするコーナーです。

マンションの登記を変更して共有にすると、贈与税の課税関係が出てきます。

贈与税で考えるポイントは、次の２つ。
①婚姻期間が20年以上であれば、贈与税の配偶者控除2,000万円が使えます。
例えば、マンションの名義変更だけを行い、ローンはそのまま。
贈与税の計算では、マンションを評価します。
建物部分は固定資産税評価額、土地は通常は路線価で計算します。

②配偶者控除ではなくて、負担付贈与を使う。
マンションの贈与（持分移転）がローンの負担という条件付き。
例えば、マンションの1/2をご主人に移転する。
この際は時価で計算します。
仮に時価が2,200万円であれば、贈与は1,100万円。
ローンを連帯債務にする場合、債務の負担割合を夫婦で内部的に決めます。その割合は、所得金額などで合理的に決める必要があります。
負担割合が、50：50になったと仮定すると。
残債2,000万円の1/2で1,000万円の負担額。
このケースでは、贈与1,100万円－負担1,000万円＝100万円なので、贈与税はかからないことになります。
なお、奥様は、負担額1,000万円でマンションの持分を譲渡したことになります。利益がなければ課税はされませんが。

以上のほか、検討すべきことがあります。
①ローンを連帯債務にする際、２人とも団信に入れるか？
　この点は専門外なのですが、「フラット３５」なら入れるという情報もありますが、重要なので現在の金融機関に確認しましょう。
②来年から贈与税が大きく改正されそうです。
　改正内容は改正されるかどうかも含めて、現時点では全く不明です。２年前の税制改正大綱では、暦年課税を含めて見直しを検討する。
　これにより、贈与税の110万円の控除がなくなる可能性も考えられそうです。

いずれにしても、検討する内容はたくさんありそうです。

相談に回答いただきましてありがとうございました。

西野先生
より具体的な金額で個別相談検討します。贈与税の事ばかり気にしていましたが、譲渡所得税のが課せられる可能性もあるということでそれを踏まえて相談を受けたいと思います。

鎌田先生
詳細に回答いただきありがとうございます。他の相談者の方への有用性を考慮して今回ベストアンサーとさせていただきました。
私の事例ですと②のパターンとなります。夫婦それぞれの所得金額・負担割合や団信の件など検討事項も多いようですね。回答いただいた知識を踏まえて、個別相談の検討を進めたいと思います。