離婚に伴う住宅の贈与税について

離婚に伴う財産分与として住宅の名義変更を行う場合、通常は贈与税は課されません。これは、財産分与が夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のためのものであり、贈与とはみなされないためです。

しかし、離婚後数年経過してから名義変更を行う場合、その行為が財産分与として認められるかが問題となります。財産分与は離婚時の財産清算を目的とするため、離婚から長期間が経過した後の名義変更は、税務上、贈与とみなされる可能性があります。

また、財産分与の額が婚姻中に夫婦で築いた財産の範囲を超えて多すぎる場合や、贈与税や相続税を免れる目的で離婚が行われたと認められる場合には、贈与税が課されることがあります。

返信ありがとうございます。
購入したばかりで売却してもオーバーローン状態ですがこの場合も贈与税の対象なのでしょうか？

また借り換えは三年後を予定していますが財産分与として認められないでしょうか？

オーバーローン状態の不動産については、基本的には財産分与の対象とされないことが一般的です。財産分与の対象は一般に「プラスの財産」とされるため、オーバーローン（つまりローンの残額が不動産の時価を超えている状態）の不動産は実質的に価値がないとみなされがちです。そのため、従来からの判断では贈与税が課されることは少ないです。

借り換えを予定しており、それが三年後に行われるという場合も、その間で財産分与の実体がないのであれば、財産分与と見られにくい状況も考えられます。財産分与として認められるためには、夫婦間での協議や合意が法的に認められる範囲で行われている必要があります。
財産分与のタイミング
財産分与は原則として離婚の際に行われるものです。
離婚後の名義変更が「離婚に伴う財産分与」であると認められるためには、名義変更や借り換えが離婚時に取り交わした合意内容（例えば公正証書や協議書）に基づいている必要があります。
期間の影響
財産分与として認められるには、離婚後あまりに長い期間が経過していると、税務上「贈与」とみなされる可能性があります。3年はやや微妙なラインであり、財産分与と認めてもらうためには、当初の合意内容を文書として明確にしておくことが重要です。
借り換えと名義変更
3年後に借り換えを行う場合でも、それが財産分与の一環であることを示せる書面（例えば協議離婚書や公正証書）があれば、贈与税を回避できる可能性が高くなります。