代物返済の税金について

状況をもう少し詳しく教えてください。
弟さんは、質問者から借金しているのですか？
金額はいくらですか？

お忙しいなかご連絡ありがとうございます。
借金をしているのは弟ではなく、質問者の私です。
金額は約800万円です。
よろしくお願い致します。

代物弁済（民法482）の場合も売買と同じように譲渡所得で計算します。
質問者は、１，２００万円で譲渡し、弟さんは差額の４００万円を支払います。
弟さんは利益を受けていませんから、贈与にはなりません。

質問者の居住用の特別控除（３，０００万円）の特例の有無
チェックポイントは、
　イ　現在住んでいる
　ロ　相手方（買主）が他人※
　ハ　居住用の売却が３年に一度
　ニ　住まい専用
　ホ　確定申告する（翌年）

※相手方は、親族でも大丈夫な場合があります。
　逆から説明します、「ダメな相手方」とは、
　配偶者、直系血族、生計を一にする親族、売却後一緒に住む親族、その他特殊関係者、同族法人。

つまり、質問者が、代物弁済後に弟さんと一緒に実家に住むケースは、特別控除がありません。

あとは、実家が住まい専用（一部が賃貸、お店などではない）であれば、来年の確定申告は必要ですが特別控除を受けられると考えられます。

ありがとうございます。
売買でなく、代物弁済でも特例の3000万円控除があると理解してあっていますでしょうか？
弟に売却代金1200万円までの資金がないので特例控除があれば代物弁済でやりたいと思います。
代物弁済後、弟とは同居せず他に移ります。
弟と今現在も、代物弁済後も生計は一ではありません。
年金と少しのパート収入があるので毎年自分で確定申告はしております。
代物弁済対象の土地と建物は現在住居用としてのみ使用しており、息子と娘夫婦と同居しておりますが代物弁済後は息子と娘夫婦と他に移り住む予定です。
移り住むのが近日中のため、移り住んでから代物弁済することになりますので私の住民票だけはそのままにしておいたほうがよろしいでしょうか？

チェックポイントの相手方が他人という部分ですが同居しておらず、生計を一にしていない弟です。
代物弁済後に同居しなければ特例控除の対象になると思って大丈夫でしょうか？

最初に書かせていただきましたが、借用書はありません。
借金額については、現在弟と再度計算をしておりもう少し増える可能性があります。

先生にご相談できて、代物弁済でも特例控除があると知ることができました。
お忙しいとは存じますがよろしくお願い致します。

居住用の特例は、建物所有者が住んでいることが前提です。
質問者が建物の持分を持っていること。

居住用の３，０００万円の特別控除の特例では、代物弁済が除外されていません。代物弁済でもＯＫということ。

住民票は、移しても大丈夫です。
先程は説明を省略しましたが、
住んでいた建物を、住まなくなってから（転居後）３年目の年末までに譲渡した場合には、特例を適用できます。
※建物を壊さない場合です。
　建物を壊した場合には、次の条件が加わります。
　イ　取壊しから１年以内の譲渡
　ロ　取壊し後の空地を貸したりしていない（空地のまま）
　ハ　住まなくなってから３年目の年末までの譲渡

相手方の要件では、同居していない、生計別、かつ、代物弁済後に同居しない親族で、直系でない場合には問題ありません。
※弟さんは、質問者の養子でない限り、直系ではありません。

借金については、覚書などで、いつ頃いくらの貸借か、今回の合意内容などを記録した方がよろしいと考えます。
これは、弟さんに贈与税が課税されないようにするためです。

お忙しいなかお答えいただきましてありがとうございます。
引っ越しをして落ち着いてから自分の持分の二分の一を代物弁済しようと思います。

建物、土地の現在の販売価格の相場で代物弁済し差額は現金で弟から貰おうと思います。
特例控除に該当することがわかり、税金について安心できました。
借金については、もともと持分二分の一で精算する約束になっていたので長期間に渡り細々と借りていたので覚え書きにはいつから、いつまでの間の借入金いくら、というようにするのでも大丈夫でしょうか？
また、家を出るにあたり引っ越しなどでかかる費用も先に弟が用立てしてくれておりますので、その分も借金に含めて覚え書きを作成しようと思っております。
これをきちんとしておけば弟は譲渡されたと思われてしまうことはないのでしょうか？
引っ越し費用などの用立ては、ごく最近です。
そのことから覚え書きの内容はいつから、いつまでの間と記載した場合、ごく最近の日付になってしまいます。
税務署は譲渡税を逃れるために、借金をしたことにしたのでは？と疑うものなのでしょうか？
最終的に、借金を差し引いた分を現金にて貰う予定でおりますが質問者の私は特例控除に該当し、借金を返済され差額を現金で質問者の私に支払った弟は不動産取得税のみかかり譲渡所得税はかからないと考えて手続きを進めてよろしいでしょうか？
何度も質問させていただいたうえ、長文になってしまい申し訳ありません。
よろしくお願い致します。

覚書は、事実関係を確認するものです。
遡った当初の書類ではありませんから、信ぴょう性が高いかどうかは不明です。
当事者の兄弟間に、貸借があったことを説明する書類です。
貸借に至る経緯、借金の理由、使途、いつ、いくら又はいくらくらいというような細かい内容が望ましいと考えます。

弟さんに贈与税の可能性は低いと思います。
通常、兄弟間で贈与は発生しません。
贈与は、夫婦、親子間です。

もちろん、弟さんに譲渡はありません。売ってません。
不動産取得税と登記費用・登録免許税はかかります。

不動産の相場については、説明できるようにしておきましょう。
税逃れと疑われることはないと思いますが、説明を求められることはあるかも？
その場合、説明が納得できる（不自然でない）こと、常識的なことであればそれ以上のことはないと考えます。

覚え書きについては弟と話し合いながら作成しようと思います。
先生ありがとうございました。