共有建物新築時の贈与について
宜しくお願いします。
5年前に祖父の土地に共有建物を建て、祖父2義兄8の持ち分で登記しました。
工事請負契約には本体価格3100万 諸費用330万 その他消費税で合わせて3600万位、義兄2700万祖父900万です。
ただ、最近分かったのですが、当時ハウスメーカーから別の外溝工事業者を紹介されていて、その業者が先に建っていた家の取り壊し、土のものから基礎工事、追加工事など家に関わるものも全て庭や門扉などと一緒にやっていて、工事の契約書すらも無いようなのです。
ハウスメーカーの請負書もかなりおかしく、付帯工事やら色々見積りの時にはあったものが請負書には明記されず、でも払ってるお金としては実際は3800万超、更にソーラーパネル500万内国からの援助43万控除も別の業者に同時進行で払っているのですが、ソーラーパネル自体のお金は請負書には入っていないのに、援助金43万だけ何故か入っている状況です。
義兄はローンで3000万借りて、残りの300万は祖父に渡し家具やなどで払っているみたいなのですが、こうゆう場合、贈与など発生しているのでしょうか？
税理士の回答
旧家屋の取り壊し時からの資金の詳細の動きが不明ですが、最終的な総額が3,800万円と500万円の計4,300万円としますと、持ち分が2割ですと860万円、8割で3,440万円となります。
文面からは義理のお兄様が総額で3,300万円負担されているように読めましたので、もしそうであった場合には若干の贈与と思われる金額が生じているかもしれませんが、すでに5年経過していることを考えますと、今から問題視される可能性は低いのではないかと思われます。
なお、私の認識が違っておりましたら、お知らせください。
宜しくお願いします。
ご返答ありがとうございます。
家の取り壊しはなどは、ハウスメーカーから紹介された外溝業者に祖父が現金で払っております。
義兄が払ったお金はローンの3000万だけです。
現在父が祖父の持ち分2を相続していますが、父と義兄の仲が悪く、私が義兄の持ち分を買うことになりました。
値段も減価償却など関係なく、2800万で買えと言われそのようになりそうなのですが、義兄が税務署に住宅ローン控除書類を申請するに辺り、先ほど申しました3600万(内本体価格3100万)の工事請負契約書と2700万の支払い領収書を提出しているのです。
なので、今回そういった流れの中で調査が入るのでは無いかと思っています。
ご連絡ありがとうございます。
全体の金額のバランスから税務署は贈与の疑問をもたず、是認しているものと思われます。贈与に関して問題とするならば建築の翌年位には調査に入っていると思います。
なお、義理のお兄様から建物の持分を買取る場合には、適正時価で行う必要がありますのでご留意ください。親族間の売買の場合、後日、税務署から価額の根拠について確認されることもあります。
2800万円で売買されるようですが、8割相当の価額が2800万円であることを説明できるように理論武装しておかれた方が宜しいと思います。
宜しくお願いします。
ありがとうございます。
贈与の件は安心しました。
2800万の根拠は、自分のローン残債2600万に今回の仲介手数料と新しく買い換える家の手数料と足したものだそうです。
税務署からの確認とは、譲渡所得税がかかると言うことですか？
親族なので、特別控除もならないと聞きました。
ご連絡ありがとうございます。
税務署からの確認は、譲渡所得と贈与に関する確認が考えられます。
親族間の場合、売買価額が恣意的に設定することも可能になりますので、時価と比べて著しく高額または低額でないかを調べることが考えられます。
時価と売買価額に大きな乖離がある場合には贈与税の問題が生じますのでご留意ください。
宜しくお願いします。
ありがとうございます。
やはり贈与の問題が出てくるのですね。
こちらもそう何度も言ったのですが、土地と建物が抵当に入っていて、その値段でないと競売にかけると言われて了承しました。
家屋木造3100万なので、減価償却分を差し引いて計算すると、大体2200万位だとお伝えしました。
こちらとしては、後々贈与したことになり、こちらに請求されても嫌なので、ちゃんとしたいのですが、税務署にお話した方が良いですか？
ご連絡ありがとうございます。
未償却残高が2200万円の建物を2800万円で譲渡するとなりますと、2800万円という金額が建物価額として妥当かどうかがポイントになります。
妥当である場合には義理のお兄様に譲渡所得税がかかってきますし、そもそも2800万円は妥当な金額でなく、2200が適正価額だとすると義理のお兄様は600万円を贈与されたとみなされて贈与税が課される可能性があります。
いずれにしても税の問題は相談者様ではなく、義理のお兄様にかかることですので、税の問題が生じることを伝えておけば宜しいかと思います。
宜しくお願いします。
ありがとうございます。
仲介に入って貰う不動産業者が、どんな値段でも不動産業者が値段を決めれば贈与にはならないとおかしな事を言っていたので、気になりました。
その贈与税を義兄が払わないまたは払えない場合は贈与した側に戻ってくると前回お聞きしましたので、それは嫌だなと思っております。
ご連絡ありがとうございます。
第三者間の取引であれば当事者間で合意した価額が時価となりますが、親族間の場合は安易な価格設定は危険だと思います。根拠のある適正な金額で売買する、または、売買価額の算定根拠を固めておくことが必要と考えます。
贈与税には連帯納付義務という制度がありますが、これは直ぐに発動されるものではなく、贈与税の納税義務者が資力を喪失し、差し押さえる資産等もない場合に、最終的な手段としてとられる方法になります。ご相談のケースではその心配はないのではないかと思われます。
宜しくお願いします。
ありがとうございました。
良くわかりました。
たびたびすみません。
前回ご相談したときから色々調べましたが、建物の公示価格は固定資産税評価額だと見ました。
固定資産税評価額だと、1480万の8割になりまして、減価償却をもう一度計算したら、2550万の8割でした。
税務署が贈与と決定した場合、どちらの価格を元にして決めるのでしょうか？
固定資産税評価額だとかなりの贈与税になるかと思うので、こちらに戻されては困るので宜しくお願いします。
建物そのものの贈与の場合には固定資産税評価額が課税価額となりますが、ご相談のケースは売買価額に関するものになりますので、建築価額から減価償却費を差し引いた金額を基にしたものと考えて良いと思います。
ありがとうございます。
それなら贈与とされても戻ってくることは無いみたいですね。
安心しました。
ありがとうございます。
本投稿は、2017年02月01日 10時48分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
