親族間売買のみなし贈与の贈与税について
義父と義兄の共有建物を義兄の持ち分だけ買い取ることになりました。
売買金額について揉めていて、義兄の希望金額だと贈与税がかかると言っても信じてもらえません。
鑑定評価なども出さず、自分のローン残債＋手数料での取引以外しないと言っているので、実際どれくらい贈与税がかかるか知りたいです。
希望金額 2800万
新築時の建物価格3100万(義兄の持ち分8割りで2480万)
木造耐用年数22年
使用期間6年
固定資産税評価額1480万(8割りで1184万)
です。
近所に似たような物件はなく、新築土地つき建物坪数約半分くらいの物件が2280万で売られています。
宜しくお願いします。
税理士の回答
個人間の高額譲渡の場合、買い手側には贈与税はかかりませんが、売り手側には贈与税がかかります。。（「適正時価までの金額」は所得税、「適正時価を超える部分」は贈与税となります。)
今回の場合、固定資産税評価額を基に計算しますと、建物の場合は固定資産税評価額が時価の0．6倍と言われていますから、固定資産税評価額を0．6で割り戻すことで適正時価を推定します。
1,184万円÷0.6=1,973万円が適正時価と考えられます。
そして、2,800万円と1,973万円との差額827万円に贈与税がかかりますので、他に義兄の方が贈与を受けてないとすれば、基礎控除額110万円がつかえますので、
（827万円-110万円（基礎控除額））×40％-125万円=161万8千円が贈与税額です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4408.htm
次に、譲渡所得税です。
適正時価である1,973万円にて譲渡したと考えます。
取得価額は2,480万円
償却費相当額は24,800,000×0.9×非事業用償却率（木造）0.031×6=4,151,520
取得費 24,800,000-4,151,520=20,648,480
不動産譲渡所得 19,730,000-20,648,480=-918,480（赤字）
不動産譲渡所得税 赤字のためゼロ
従って贈与税 1,618,000のみかかるものと考えられます。
※適正時価の判定は様々あり、一例として固定資産税評価額を基に概算する方法を用いました。実際の申告の際には税務署等にお問い合わせください。
本投稿は、2017年03月11日 12時53分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
