自宅の名義変更について

ローンは建物、土地のいずれでしょうか。

土地、であれば、妻に贈与する際には負債付きのものとなるため、時価評価の上贈与することになりますね。税務上の時価（路線価ベース）ではなく、通常の第三者間の売買時価において。

そこから、ローン控除額を除いたものが贈与額で、夫婦間の非課税贈与の適用要件を充たし、申告する際に適用をうけると明示するのであれば適用は受けれると思います。

ただ、団信はおそらく外れますね。確認されてはいかがでしょうか？

負担付贈与となり、時価評価により計算し、受贈者と贈与者にも税金がかかりますので、得策とは思えません。

ローンの債務者は相談者様であることを前提に回答致しますのでご了承ください。
婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、自宅の土地または家屋の贈与が行われた場合には、基礎控除110万円のほかに2,000万円を控除できる特例がありますので、相談者様ご夫妻がこの特例の適用要件を満たす場合には、土地の相続税評価額で2,110万円までは奥様に贈与することが可能です。
ローンの返済は貸主の了解が得られればご主人のままで問題ありません。
自宅の贈与の特例は下記サイトをご参照ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4452.htm

先生方、早々のご回答ありがとうございます。たいへん参考になりました。相田先生、ローン残高は土地、１８００万円、建物、７００万円です。どちらも、私が返済しています。

建物も名義は義父ですが、ローンはご相談者様なのですね。
義父に建物の請負価額分を贈与されたことになりますね。竣工当時。贈与は6年で時効なので特に影響はありませんが、仮に、義父の相続税申告が10年前必要であれば、建物分、無用な相続税負担が生じていました。
相続税負担が生じていなければ特に税務的な影響はありません。
ただ、本来、ご相談者様名義の建物のはずが、いったん、義母、或いは、奥様に相続登記され、登録免許税負担が生じる、といった影響がある程度です。

早々のご回答ありがとうございます。今後、亡くなった、義父の名義を残すのは、問題がありますでしょうか？現在同居の義母は８０歳を過ぎ元気ではいますが・・・このような場合、一般的にはどのような手続きを行えばよいのでしょうか？宜しくお願いいたします。

第三者に売却しなければ顕在化することはありません。ただ、取り壊しや、第三者に売却する際には、相続の順番通り、順繰りに登記するのが原則です。数十年後、登記する際には当事者はおらず、お子さんたちが苦労されることもあるかもしれません。ただ、当面の費用、手間はかかりません。

義理の父の相続時に遺産分割協議書があれば、その通りに登記を。まだ、分割協議していなければ、奥様が取得した、とされる協議をこれから実施し、協議書にまとめるのが簡便かとは存じます。

相続税申告が必要なければ、といった前提ですので、義父の相続税申告が必要である。義母の相続税申告も必要になるかもしれない、といったことであれば、異なるアプローチもあるとは思います。ご参考までに。

早々のご回答誠にありがとうございました。今後の参考にさせて頂きます。