代物弁済か抵当権設定か
母が祖父名義の不動産を相続する代償として、他の相続人たちへ代償金を支払う事で、遺産分割協議が合意に至りました。その母が払う代償金を、私が母へ貸す事になり、これに対し契約書を作成し公正証書とする事を考えています。理由は、貸金返済を保証するものが必要な事に加え：
a. 貸金が贈与とみなされない為。万が一お尋ね等があった場合に、借金である
という証明をしたい。
b. 同様に、貸金が私の財産隠し（海外在住で国外から送金の為、マネーロンダリング等？）と疑いを持たれる事を回避したい為。万が一お尋ね等があった場合に、母への借金であるという証明になるものが欲しい。
c. 私は現時点でその土地に居住していないが、私の弟（将来の私以外の相続人）が同居しており、将来相続が発生した際、占有権、寄与分、又は地価下落、などを理由に母の返済（代物弁済）分が貰えなくなる可能性が否定出来ない事を懸念しています。それを未然に防ぐ為の策として、確実で即効性や法的に有効（後々裁判などの必要ない）な抵当権付き又は同等の効力がある、何か証書等を作成したら良いのでは、という目的。
お金を貸すのに余計な税金がかかるのは当然避けたい所です。検討している一つに、「代物弁済の時期を即時（契約時点）とし、貸金の全部返済に代えて，土地の一部を甲が取得する」契約を考えているのですが：
1. この「一部」を「土地の何分の一」と記載したいのですが、対物弁済で取得する不動産価額が債務額のおおむね２倍以上だと贈与税がかかってしまうと聞きました。勿論、２倍以下になるようにしたいのですが、この基準となる不動産価格とは、固定資産税評価額、路線価、どちらでしょうか？
2. 又、別途法務局での登記が必要になる事、また不動産の譲渡（移転）とみなされる、と聞いたのですが、これは登録免許税以外に、譲渡税や他の税金が発生すると言う意味ですか？
3. 可能であれば、代物弁済の時期を母の死亡時にしたいが、その時点まで放っておくことの相当性があるか疑問を問われると聞きました。やはり問題でしょうか。
4. 月々の返済額、利率等を設定し生存中に払いきれなかった分を代物弁済の予約とする、契約内容にした場合、所得税以外どのような税金が発生し得ますか。また問題点はありますか。
5. 代物弁済にするのではなく、貸金額で，担保＝抵当権設定をしその旨の登記をしておくことも考えられる、とも聞いたのですが、これは抵当権付き金銭消費貸借契約書と同じですか？これにするとどのような税金が発生し得ますか。また問題点はありますか。
宜しくお願いします。
税理士の回答
小山登
金銭消費貸借契約書の作成と抵当権等の設定は良いことですね
合わせてお母さんにその不動産をあなたに相続させる旨の遺言書を作ってもらうことですね
金銭消費貸借契約書と遺言書は公正証書にしておくことでしょうね
本投稿は、2016年05月23日 16時15分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
