貸家建付借地権として評価できる面積について
お世話になります
母が借地権を所有するXm2の土地に、アパートが2棟(A棟 1階Y1m2/2階Y2m2、B棟 1階Z1m2/2階Z2m2)が建っています。
アパートの回りは駐車場や、花壇、ゴミ置き場等があります。駐車場については、アパート以外の人にも貸していますので、貸家建付借地権として評価できないものと理解しています。
このような場合、貸家建付借地権として評価することができる分の面積は、どのようにして計算するのでしょうか?
税理士の回答

アパートが別棟で2棟ある場合はそれぞれ個別に評価することになります。その場合、どこまでがそれぞれの建物の敷地になるかを判断することが必要ですが、一つの方法として建築確認申請図面からそれぞれの敷地部分を決める方法が有ります。アパートの敷地として確認申請が出ていれば、その部分がそのアパートの敷地と考えて貸家建付借地権の評価を行って良いと思います。
ご相談のアパートに関して、一度、建築確認申請図面をチェックしてみてはいかがでしょうか。
ご参考になれば幸いです。
ご回答有難うございます。
それぞれの建物の建築確認申請図面で確認した敷地面積が、「貸家建付借地権として評価することができる分の面積」ということでよろしいでしょうか? あるいは建築面積や、延床面積等から計算するのでしょうか?
ご多忙中のところ恐れ入りますが、再度ご教示いただけると有り難いです。

ご連絡ありがとうございます。
ご相談のケースでは、それぞれのアパートの敷地として実際に利用されている土地部分が貸家建付地として評価することになります。例えば2階建てのアパートと4階建てのアパートが別棟であった場合、それぞれの延べ床面積の比で案分すると実態とは異なる結果になってしまいます。このような場合には、あくまでも建物が建っている敷地部分を実態に応じて分けて評価することになります。2棟のアパートがともに道路に面していれば難しくはないと思いますが、どちらかが奥にあるような場合には、通路をどのようにとって建築しているかなど、建築確認申請の図面で分かることも有ります。
なお、床面積の比率で案分するケースは、1棟の建物に自宅と貸家があるような場合です。このような場合には延べ床面積の比で、自用地と貸家建付地とに分けて評価することになります。
以上、ご参考になれば幸いです。
ご丁寧な回答を有難うございます。
度々の質問で恐れ入りますが、具体的に、貸家建付地として評価される部分には、以下の部分を含みますでしょうか?
①それぞれの建物の水平投影面積の部分。
➁居住者が利用している建物外の通路。
③居住者が利用しているゴミ置き場。
④居住者が利用している自転車置き場。
⑤A棟の半分は2階建てのテラスハウスになっており小さな庭がありますが、この庭の部分。
⑥B棟には幅1mの花壇が隣接していますが、この花壇の部分。
私の素人感覚では①~⑤を含み、⑥は含まれないと思っていますが、いかがでしょうか?
ケースバイケースかもしれませんし、最終的には直接専門家の方に調査していただく必要があると考えていますが、大まかなところをご教示いただけると有り難いです。

ご連絡ありがとうございました。追加のご質問に気付かずにおり失礼しました。
考え方としては、「アパートと一体で利用するものか」、「アパートの入居者のために必要なものか」、といった観点で見て頂ければ宜しいと思います。
花壇がどの程度の規模なのかによりますが、アパートの見栄えを良くするための一体の施設であればアパートの敷地と考えても良いのではないかと思います。
あくまでも実態で判断することになりますが、花壇部分だけで何かの用途に供することはできないと思いますし、その部分だけを売却することもできないのではないかと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
何度もご丁寧な回答をいただき、感謝いたします。
有り難うございました。
本投稿は、2016年06月20日 23時40分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。