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土地建物の譲渡所得の計算方法と課税率について

昨年、父が他界したことに伴い、相続した田舎の土地建物を売却いたしました。
この売却にかかる税金を算出するため、取得費との計算方法を知りたく、投稿いたします。

売却したこの土地、建物について
1)田舎の家は、今は誰も住んでいませんでした。
2)元は祖父が購入した土地、建物(木造平屋)で、購入費、費用は不明です。
3)父が、1984年に800万で、増改築をしました。
4)1997年に、自治体の区画整理に伴い、一部を取り壊し2階に一部屋増築しました。
  この時の費用は、区画整理が理由なので掛かっていないと聞いています。

質問1:取得費について

上記のような状況で、明確に分かっているのは、1984年の増築時の800万だけです。
この場合、取得費は、
A.800万×0.9×0.031(償却率)×30年=\6,696,000
  800万-\6,696,000=\1,304,000
となるのでしょうか?
また、この場合、
B.売却価格の1300万×5%=65万
よりも、Aの方が高くなりますが、土地の購入代金などが分からない状態は、Aの価格ではなく、Bを取得費用とすべきなのでしょうか?


質問2:課税率について
この場合、かかる税率は、長期譲渡所得で、課税譲渡所得6,000万円以下として、
14.21%(所得税10.21%・住民税4%)
となりますでしょうか。

ご教示頂けますと幸いです。

どうぞ、よろしくお願い申し上げます。

税理士の回答

質問1
同一の資産に関して、5%の概算取得費と実額の取得費を併用することは出来ませんが、土地・建物ごとに別々に選択することは可能です。
売却価額が1300万円とのことですが、このうち土地代と建物代が売買契約上明確に別れている場合には、土地に関しては概算取得費(土地の譲渡価額の5%)を、建物に関しては実額による取得費(証明可能な増築費用を基にした実額計算)を、それぞれの取得費とすることが可能です。
なお、建物の実額による取得費は、ご相談者様の計算で問題ございません。

質問2
ご相談者様が記載された税率は、譲渡者にとって居住の用に供されていた不動産の売買の場合です。
本件は誰も住んでいない物件の売買とのことですから、通常の長期譲渡の税率になり、課税長期譲渡所得金額に対して、所得税と復興特別所得税とが15.315%、住民税が5%の、合計20.315%となります。

宜しくお願いします。

服部様

返信が遅くなり申し訳ございません。ご回答、ありがとうございました。
ありがとうございます。
質問1についてなのですが、土地建物の売買価格は分かれておらず、一括での本体価格という扱いになっております。
この場合は、土地建物で別々に取得費を適用することはできないことになるので、5%の概算取得費が建物分のみ実額の取得費のいずれかを適用することになりますでしょうか。
お手数をおかけいたしますが、ご返信頂けますと助かります。

どうぞ、よろしくお願い申し上げます。

本投稿は、2014年12月30日 14時35分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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