譲渡所得税の申告が不必要な場合について

　国税ＯＢ税理士です。税務署では、相続税贈与税、譲渡所得税の担当部署の管理職をしておりました。

　元税務署にいたものとして、はっきりとした説明を行えていないのは残念に思います。
　あなたの状況を推測すると
①親から、住宅ローンの残債がある物件の贈与を受けた。
②あなたは、別な金融機関からお金を借りて、親の住宅ローンの残債を一括返済した。
③今は、あなたの借りた住宅ローンを返済中。
④親は、あなたの扶養を受けられる年金の額を受領。

　この記載であっていたとすれば、
親：不動産を売却した扱いで、譲渡所得の対象となります。
子：「負担付贈与として」の贈与税の申告が必要です。

　

補足します。
親御さんの譲渡所得の計算は、住宅ローンの残額が収入になり、取得費（原価、減価償却をします）と同額もしくは取得費の方が多ければ課税されません。この場合には申告不要です。

質問者は、負担付の贈与について受贈額があるかどうかです。
土地建物の時価－負担（ローンの残額）が、110万円の範囲内なら贈与税はかからず、申告不要です。

申告不要のケースは、何もしなくても大丈夫です。

ご回答頂きありがとうございます。
私の場合は鎌田先生のアンサーにあるように、譲渡所得、贈与税はともに申告不要のケースになるので安心しました。

　私は、①②③④で、状況を整理した内容が正しいかどうかを確認させていただき、その後に具体的な回答をさせていただこうと思いました。
　鎌田先生は、私が整理した事項が正しいという前提での回答を補足したに過ぎないですよね。
　整理した事項があっているということでよろしいのでしょうか？

　親：譲渡所得の対象になりますが、取得価額やローンの残高等を確認させていただき、譲渡損が出れば申告不要です。

　子：不動産の時価（これがいくらかを確認するのが、少し難しいです。不動屋さん等にいくらで売れるかを何社か確認すれば時価といえるかと思います。その金額から、残っていた親の残債を差し引いて１１０万以上の差額が出れば、贈与税を納めるようになります。

ありがとうございます。
西野先生が順番通りに整理してくれた事項であっています。

このケースでは、一番問題になるのが、時価の判定になります。いわゆる相続税の路線価を使えないですので、売買される通常の時価額を調べての比較になります。

　ただ、税務署の職員が一般の方に分り易く説明ができなかったのは、この1月まで勤務していた場所ですので残念でなりません。変わって謝罪したい気持ちです。

西野先生ありがとうございます。

土地の時価判定はおっしゃる通りです。
建物の時価については、贈与税の計算についても、譲渡所得税の取得費と同じように
売買契約書にある購入価格を減価償却した方法で出した金額でも良いと教わりました。
その職員の方は具体的な計算方法や数字で出してくれて非常に助かりました。

　それは、よかったです。あなた様に少しでも参考になれたとすればよかったです。