義母名義の土地の家屋の建て直しを母の資金および名義で行う場合

　ご質問にお答えします。
　親族の土地の上に建物を建てた場合には、借地権は発生しませんので、建てた時点で税金は何もかかりません。仮に建物所有者に借地権を発生させたいとするならば、土地の価格に借地権割合（場所によって違うが60％程度）をかけた金額の権利金を義母に渡し、義母は譲渡所得の申告が必要になります。親族が建物を建てる場合には、通常権利金の授受はありませんので、無償で使用させてもらうということになります。
　従って、義母が死亡した時には、土地の相続税評価は更地評価となり、借地権相当を差し引きことはできません。
　次に将来のことですが、義母と同居している者がその土地を相続する場合、相続税の申告で小規模宅地の特例（330㎡までは80％減）が使えますので、これは大きな節税になります。
　そのため、義母死亡時に義母の財産が相続税の基礎控除を超えるならば、義母死亡時には同居の親族が土地を相続することをお勧めします。

ご回答ありがとうございました。質問の趣旨は、実母の資金で義母の土地に家を建てた場合、1500万円まで？の無税の贈与が適用できるのか、あるいは実母の名義の建物として登記し将来相続できるのかという点です。その場合の、どうすれば一番節税できるのでしょうか？

　住宅取得資金の贈与を受けた場合の非課税の規定であれば、消費税が10％になる前に省エネ住宅を建てる場合は1200万円まで非課税となります。
　「住宅用の家屋の新築等に係る契約日（省エネ住宅）平成28年１月１日～平成32年３月31日の場合、非課税限度額は1200万円」（国税庁ホームページのタックスアンサー№4508参照）
　ここには、受贈者の要件や家屋の要件も記載されているのでご確認ください。
　なお、贈与税については年間110万円の基礎控除がありますので、この分を加算した1310万円までは贈与税は非課税となります。
　節税という面からすると住宅取得資金の非課税制度を使って、母親の資金でご質問者が建てたほうが節税となります。
　ただ、母親が亡くなったときに母親の財産が相続税の基礎控除以下になる場合は、母親名義で建てた家屋をご質問者が相続しても相続税がかからないので、その場合は結果的には一緒となります。

早速のご回答ありがとうございます。しつこくて申し訳ありませんが、国税庁のHPには、住宅取得資金の譲渡非課税には、新築費用ならびにその土地の取得を含むとあります。義母の土地に建てる場合にも、適用されるのかどうかを確認いたしたく。また、それがだめな場合には、建物のみ実母の名義にしておけば、将来相続税のみが発生するのかという質問です。

　義母の土地に家屋を建てる場合は、何も問題ありません。
　あくまでもこの特例は、家屋を建てることについて非課税を認めるということが大前提です。
　ただ、それでは土地と家屋を購入した人の土地の部分は駄目なのということになりますので、新築費用ならびにその土地の取得を含むとし、土地と家屋を両方購入した人については、土地の部分もＯＫと言っているだけです。
　ですから、土地だけを購入し、家屋は将来建てるといった者の土地購入代金にこの特例を使うことはできません。