不動産の換価分割による贈与税について
父が亡くなり、自宅の名義変更のため司法書士さんにお願いすることになったのですが
税金に関しては専門外とのことで、譲渡所得税についての対策があればお伺いしたいです。
・父母が暮らしていた自宅に母ひとりとなり、母は体が弱いためこれを機にゆくゆく転居を考えており相続する不動産(自宅)はいずれ売却予定。（時期は未定ですが、2年以内）
・土地(1200万)建物(120万)（相続上の書類から算出した金額で、売価は不明）
・母の希望で一般的な母50％、ふたりの子がそれぞれ25％にて財産分与することになった
・いずれ売却した時にその売価を分けましょうという遺産分割協議書を作ろうとしている
というのが簡単な現状なのですが、相続税については3600万円まではかからないと聞きました。
ところが一旦名義変更してからの不動産の売価を分ける際には譲渡所得税というものが発生するという記載を見かけ、家族一同どこに相談したらいいのか分からず困り果てています。
いずれ売却を検討している不動産を相続する場合、どのようにするのが一番節税になるのでしょうか。
どうぞよろしくお願い致します。
税理士の回答
お母様の財産の状況（二次相続で税金がかからない）にもよりますが、ご提示いただいた事実関係を前提とする限り、無理に換価分割を行わない方が良いと考えます。
今回の相続でお母様が土地（1,200万円）と建物（120万円）をそのまま取得。
将来売却される際に、お母様の確定申告で「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」を適用する方法が、結果的にご家族全体の税負担を軽減するうえで有利になると思われます。
居住用の3,000万円控除には、お母様（所有者）が住まなくなってから３年目の年末までに売却すること、他人に売ることなどの条件（要件）があります。
また、売却代金を子供達に分ける際には、贈与税の対象になります。
なお、贈与税には相続時精算課税という特例があり、期限内の申告が必要になりますが、2,500万円まで贈与税がかからないことになります。
いずれにしても、国税庁のホームページなどで調べるなど、慎重な検討が大切です。
本投稿は、2025年10月02日 21時52分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
