一括借上の特約の有効性

このご質問は、本来は税理士ではなく不動産事業者に対してなされるべきものと思います。とはいえ私も不動産にはそれなりの心得がありますので、お答えさせていただきます。
　ズバリこの結論は、「1割下落下限は守られない」です。これはもう法律でも理屈でもありません。常識で考えて「守られるはずがない」からです。
　まず社会情勢から考えて、10年以上先の家賃水準が、現行の1割減に止まっているとはとても思えません（大インフレが来るといった特殊事情があれば話は別ですが）。20年先等に家賃が2割～４割下がったにもかかわらず、巨額の赤字を発生させつつ保証家賃を支払い続けることなどありません。そもそもそれは不可能です。このサブリース会社も倒産するわけにはいかないのです。
　いうまでもなく、この会社は「建築の契約」を獲りたいのです。「30年保証」は単なる営業上のリップサービスにすぎません。
　たとえ「30年保証」を行う事に関してのもっともらしい契約書が交わされたとしても、そこにはまず間違いなく抜け穴的な条項が含まれているでしょう。そうでないとするならば、将来において（何らかの口実を見つける等により）強硬に保証家賃の値下げ交渉をしてくるでしょう。これにＮＯを言っても先方は一方的に値下げ家賃しか払わないはずです。
　この契約違反を裁判で争うとしましょう。しかし裁判はお金ばかりかかって期待に沿う判決はいつ出るか分かりません（出ない可能性も少なくありません）。仮にその判決が出たとしても、相手が判決に従わなければそれまでです。強制執行にはまた期間と費用を要します。万一、先方が追い詰められたとすれば、会社を倒産させてしまうこともあり得るでしょう。
とにかく「30年間の家賃保証」を言ってくるような建築会社は信用できない、というのがこの回答の結論です。