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同族会社による親族の不動産(建物)の買取方法について

新規に設立した同族会社(株式会社)にて親族(叔母)が所有するRCマンションを買取する事を検討しております。
平成30年分確定申告にて、未償却残高を確認したところ、平成元年に約4,500万円で取得し、償却方法が旧定額(耐用年数: 47年/償却率: 0.022)で、取得から30年を超過しているにも関わらず、未償却残高(期末残高)が約2,000万円でした。
更に当該RCマンションの大規模修繕工事の提案があり、約1,500万円の見積でした。
また、当該RCマンションの年間家賃収入は約600万円です。

上記条件での同族会社による買取方法として、以下と認識しておりますが、簿価と時価のどちらが適切かを質問させてください。

- 時価買取の場合: 売主に不動産譲渡税が発生する。不動産鑑定士による正式な時価試算が必要であるが収益還元法で概算で3,000万円と想定し、前述の大規模修繕工事の費用1,500万円を差し引いて、買取価格を1,500万円となるのか。
- 簿価買取の場合: 売主に不動産譲渡税が発生しない。不動産鑑定士の鑑定が不要。上述の通り、未償却残高の約2,000万円が買取価格となるのか。

以上、宜しくお願いします。

税理士の回答

不動産の取引は時価が原則です。特に同族間(会社を含む)の取引については税務署もかなり厳しく調査するようです。

ご質問の主旨は時価>簿価かと思いますので、これに即して回答します。
売主側:時価の50%未満の場合、低廉譲渡となり時価で売却したものとして譲渡所得税がかかります。
買主側:50%未満の低廉譲渡に関わらず、時価で取得したものとして時価と購入価額の差額が受贈益となり法人税課税の対象となります。

なお、大規模修繕は費用ではなく資本的支出に該当すると考えられ、鑑定士はこれを勘案して評価額を出すと思いますので、差し引くことはできないと思います。
売買価額は鑑定士評価とされるのがリスクは少ないと思います。

前田様、迅速に回答頂き、ありがとうございます。
大規模修繕工事費用は資本的支出であることから、費用とならない旨を理解しました。
また、時価の売買価額設定につき、収益還元法等で試算した価額の50%以上、かつ不動産鑑定士が売買売買価額が設定すれば低廉譲渡とならないと理解しました。
以上より、大規模修繕工事費用の考慮ではなく、上記で簿価よりも安くする方向で検討させて頂こうと思います。

本投稿は、2020年01月23日 20時22分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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