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2割特例の該当するのかどうか?

不動産賃貸の個人事業主です。
テナントとして貸している土地建物がありR5年10月で
インボイスの登録をしました。
令和5年12月時 780万(課税事業者)簡易課税
令和6年12月時 780万(課税事業者)簡易課税
令和7年12月時 800万(課税事業者)2割特例???

この土地建物は父からR4年に相続したもので、父は生前から他にも不動産収入が
あり元々課税事業者でした。なので私が相続した時点ですでに課税事業者で
あると税務署に言われたので、それからずっと消費税を収めています。
簡易課税は適用しているのですが、そもそもインボイス登録したのはしましたが
今年は基準期間が1,000万以下なので2割特例が使えないのでしょうか?

最初の認識は免税事業者が、インボイスを登録したら2割特例が使える。という
認識だったので、相続時から課税事業者となっていた私には特に関係がないと
思っていました。最近、再度2割特例の内容を見ていると実は2割特例は使える
のではないかとモヤモヤしています。

ご教示宜しくお願い申し上げます。

税理士の回答

令和7年の基準期間である令和5年の課税売上高が1,000万円以下であれば、2割特例の適用を受けることができます。
記載によれば令和5年は780万円とのことですので、1,000万円を超えるような高額資産を購入していなければ、2割特例の適用があります。

ご返答が遅くなり申し訳ございません。
という事はインボイス登録しており基準期間が1,000万以下であれば
①インボイス開始前 免税事業者 ⇒インボイス制度開始後インボイス登録
②インボイス開始前 課税事業者 ⇒インボイス制度開始後インボイス登録
上記の①から②は2割特例の対象となるという事でしょうか?

 ①は2割特例の対象ですが、②は。。基準期間が1000万円以下なのに、なぜ課税事業者だったのですか??課税事業者を選択していた?

申し訳ありません。
ちょっとややこしい話なのですが課税事業者を選択したというわけではありません。
父が生前だった際は不動産収入が何件もあり父は消費税の課税事業者でした。
令和4年に相続が起きた際、母と兄弟で分割協議をし一部の収益物件(消費税課税対象)を
相続しました。その際に税務署より父が元々課税事業者だったので消費税の課税事業者は
私にも引き継がれます。と言われました。なのでインボイス制度が始まる前から課税事業者と
なっているという事で現在も納税をしています・・・。インボイス制度が始まった時には既に
課税事業者でありインボイス登録も行いました。
これが”②インボイス開始前 課税事業者 ⇒インボイス制度開始後インボイス登録”の話です。

また、私が思っていたのは2割特例が対象になるのはインボイス制度開始前に元々免税事業者で
あって制度開始時にインボイスの登録をされた方のみが2割特例の対象という認識だったので
自分はそもそも父からの相続で課税事業者も承継しているから2割特例が使えないのだと思って
いました。対象者は①しかないという認識です。
しかしながら調べていると②の場合でも基準期間が1,000万以下であれば2割特例が対象に
なるのかどうか・・・というところです。
説明下手で申し訳ございません・・・。

 基準期間の課税売上というのは、相続人に引き継がれます。ですから、もともとはお父様の売上をあなたが基準期間の売上として引き継いでいるので、基準期間が1000万円超ということで課税事業者になっていたのだと思います。
 すると、インボイス制度に関係なく課税事業者であった方は、インボイス登録したとしても、もともと課税事業者だったわけですから、2割特例は適用できないことになります。
 おっしゃるとおり、基準期間が1000万円以下であれば、2割特例が適用になりますが、あなたはお父様の売上とあわせて2年前の売上が2000万円超えているのですか?

父と私の売上ですが2年前(令和5年)となると既に父は他界しているので、
私の売上のみとなり令和7年度確定申告時の基準期間は令和5年の780万になります。
今年の売上(令和7年確定申告時)は課税売上高は800万ぐらいになりそうです。

 そうすると、令和7年分に関しては、①になりますよね。インボイス登録しなければ免税事業者なのですから。

何度も申し訳ありません。
前述にもあるとおりR4年の相続から課税事業者を父から引き継ぎR5年10月インボイス制度が
始まったタイミングでインボイス登録はしています。
なので①のように免税事業者からインボイスの登録をして課税事業者になったわけではなく
令和5年度は既に父から課税事業者を引き継いでいた上でインボイスの登録をしたのだと思って
いるので②になるのではないのでしょうか・・・?
すいません・・・堂々巡りの質問になってしまい恐縮です・・・。

 2割特例は、インボイス制度がなかったら自分は課税事業者なのかどうかで考えると分かりやすいですよ。
 とにかく、基準期間が1000万円超で無ければ本来課税事業者ではないのですから、そういう方々のための2割特例制度になります。

ややこしい説明で申し訳ありませんでした・・・。
何度もご対応ありがとうございました!

いや、わかりにくい制度なんですよね。よろしくお願いいたします。

本投稿は、2025年11月20日 12時44分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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