住宅ローン減税適用可否に関する相談

【結論】
結論から申し上げますと、購入された中古マンション本体（土地や建物の取得分）については住宅ローン控除の適用は受けられませんが、リフォーム工事（増改築等）の費用部分については、一定の要件を満たすことで10年間の住宅ローン控除を受けられる可能性がしっかりと残されています。

【理由】
理由は以下の通りです。
・中古マンション本体の取得については、引渡し（取得）から6か月以内に入居することが絶対条件とされています（租税特別措置法41条1項）。そのため、リフォーム工事による遅延であっても引渡しから1年以上が経過した今回のケースでは、本体分の適用は対象外となります。
・しかし税法では、自己所有の家屋を居住の用に供する前に増改築等を行い、その後6か月以内に居住の用に供した場合についても、増改築等に係る住宅ローン控除の適用を認めています。今回の時系列では、リフォーム工事が完了した2025年6月から6か月以内（2025年7月）に入居されているため、リフォーム費用部分の借入金については、増改築等の入居要件をクリアしていることになります。

【具体策】
具体的には、以下の対応が考えられます。

工事内容や借入金が要件を満たしているか確認する
リフォームの工事費用が100万円を超えていること、その2分の1以上が自己居住用部分の工事であること、床面積が50平方メートル以上あること、返済期間10年以上のリフォーム対応の借入金があること、入居した年（2025年分）の合計所得金額が2000万円以下であること、などの要件を満たしているか確認します。

建築士等に増改築等工事証明書の発行を依頼する
税務署への申請には、工事が税法上の一定の修繕や模様替えに該当することを証明する「増改築等工事証明書」の提出が必須となりますので、施工業者や建築士に発行を依頼してください。

2025年分の確定申告を還付申告（税金を取り戻すための申告）として税務署に提出する
入居されたのは2025年ですので、2025年分の確定申告の手続きを行います。還付申告は入居した年の翌年1月1日から5年間行うことができますので、今からでも十分に間に合います。