住宅ローン借り換え時の相続税の扱いにつきまして
住宅ローンの借り換えを検討しておりますが、
贈与税の問題がありそうで悩んでおります。アドバイスを頂けたら幸いです。
長文で恐縮ですが、簡単にご説明致しますと以下のような感じとなります。
約２０年ほど前にマンションを購入しておりますが、当時は、妻も仕事をしておりまして私より収入が上でした、その関係もあり妻が債務者で私（夫）が連帯債務者という形で融資を受けております。
現在、妻は過去に体調を崩した経験もあり基本的には専業主婦となります。
＜マンションの購入価格及び購入時期＞
・購入価格：4,140万円
・購入時期：平成13年の10～11月頃
＜住宅ローンの融資＞
①銀行A（住宅金融公庫）：3310万円
※妻が債務者で私（夫）が連帯債務者という形で融資
②銀行B：200万円
※妻が債務者
＜登記簿上の持分＞
妻：4140分の2848
夫：4140分の1292
※所有者は妻で、私（夫）が共有者となっていると思われます。
＜住宅ローンの支払額(月)＞
・銀行A：138,964円
・銀行B： 6,618円
＜住宅ローンの支払方法＞
妻の銀行口座より引落し
＜住宅ローンの残高＞
・銀行A：20,000,000円ほど
・銀行B： 1,300,000円ほど
＜その他＞
結婚(婚姻)平成13年（2001年）の12月下旬
現在のローン残金（2,000万円ほど）を私(夫)が一人で借り換えのため住宅ローンを組んで精算すると
恐らく贈与税が発生すると予想されます。
丁度、結婚して20年目にあたるため、夫婦間贈与の特例を使用して回避することは可能でしょうか？
妻の分のローンを支払事により、登記簿上の割合を変更する必要はございますでしょうか？
登記簿の登録変更？には登録免許税（評価額の2%） と不動産取得税（評価額の3%）も
必要と予想され気になっております。
大変お手数をお掛け致しますが、宜しいお願い申し上げます。
税理士の回答
丁度、結婚して20年目にあたるため、夫婦間贈与の特例を使用して回避することは可能でしょうか？
妻の分のローンを支払事により、登記簿上の割合を変更する必要はございますでしょうか？
婚姻期間が20年以上の場合、贈与税の配偶者控除を利用して、
奥様の持ち分をご相談者様に移転（贈与）することにより、評価額
2000万円（厳密には、基礎控除110万円あわせると、2110万円）までは
非課税規定を利用することが可能です。
持ち分を、ご相談者様に移転することで、ご相談者様持ち分に相当するローンは、ご相談者様が返済しても何ら課税は生じません。
奥様部分の返済分を、ご相談者様が返済されても、年間110万円までであれば、贈与税はかからないので、この枠内であれば、特に問題となりません。
贈与税配偶者控除利用には、不動産の評価や、申告が必要となりますので、ご留意ください。
なお、不動産取得税 3/100、および登録免許税 2/100は別途かかりますのは、ご指摘の通りです。
本投稿は、2021年11月27日 13時01分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
