借地を購入後の売却について
路線価借地権の割合が60%の土地を20年前に¥12,000,000購入しました。
父親が購入した物を相続したので、借地権の契約金や更新料は不明です。
今回、その土地と14年前に建てた家を¥44,000,000で売却しました。
国税庁の電話相談をして申告の仕方を伺いました。その時に分からない借地権の取得費について教えて頂きました。複雑なので別紙で添付するといいと言われたので、書き方を教えてもらおうと税務署に直接行きました。
その教えて頂いた内容を税務署で話すと『聞いたことがない、その制度の名称は？』と言われてしまいました。
国税庁の相談窓口で聞いたことなのに回答が違うので、困っています。
電話相談の方の内容は…
家の契約書はあるので減価償却費を引いた取得費を出す。
売却価格から家の取得費を引くと、残りが土地代になる。
路線価の借地権の割合が60%なので、土地代を借地権60%と底地権40%に分ける。すると底地権は土地を購入した金額より下回り、赤字になる。
次に借地権60%で出した金額に5%を掛ける。この5%掛けた金額を借地権60%で出した金額から引く。その金額から底地権の赤字になった金額を引いて出た金額が利益になる。
…という計算でした。この方法は申告で実際に使えるのでしょうか。
また使える場合は利益と出た金額とどこに当てはめるのか、教えて頂けますか。
よろしくお願い致します。
税理士の回答
土師弘之
不動産の取得関係が時系列的にわかりにくいのですが、「お父様が取得した土地の上に14年前に家を建て、その後相続により土地を取得しました」と理解しました。
この場合、家を建てたときに「賃貸借契約（地代を払う契約）」でなければ、「使用貸借」となります。使用貸借の場合は税務上「借地権」は発生しないこととされています。また、賃貸借契約であるためその時点で借地権が発生したとしても、相続により地主と借地人が同一となり「混同」が生じるため、借地権は消滅します。このため、土地を借地権と底地に分ける必要はありません。
土地と建物の取得時期・取得価額（取得費）が異なるものとして譲渡所得を計算するという結果になるだけです。
したがって、税務署の担当者の回答の方が正しいように思われます。
本投稿は、2022年01月26日 05時57分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
