住宅名義変更での譲渡税について
離婚後7年経過、当時共有持分のオーバーローン住宅を財産分与し前妻が共有持分のローンを全て1人で払い子供達の住んでいます。だが住宅に関しては名義変更せず放置しており前妻から今年になり名義変更の申し出があったので承諾しました。離婚時には公正証書を作成し財産分与で住宅を渡す事は記載しています。私の残債は2千500万円程度かと思います。そこで今回名義変更をする事で私に譲渡税はおよそ幾ら程度掛かるのか教えて頂きたいです。また3000万円控除などの特例は申請できないのでしょうか？
私は現在再婚し現妻にも心配をかけたく無く何かアドバイスをお願い致します。
税理士の回答
離婚に伴う財産分与は、一般に（租税回避や仮装の事実が無ければ）贈与とはなりませんが、お尋ねのようにご自宅などのモノを分与したら、譲渡所得で考えます。これは、時価のモノを分与したことで値上がり益を精算したと考えるためです。
仮に時価が3000万円のご自宅を分与し、その時の簿価（取得価額－償却費）が2000万円としたら、1000万円の譲渡益が算出されます。
税率は、地方税込みで、長期譲渡が20％短期譲渡が39％になり、上の事例では、長期だと200万円、短期だと390万円と計算されます。なお、長期と短期の区分は、その年の1月1日で5年超か否かで判断されます。
離婚による財産分与の場合、分与した側がそれまでお住いでしたら、租税特別措置法35条を使うことが可能です。
ところで、7年前の話ですよね。税務上の時効が成立しているのではないでしょうか。一度、公正証書をお持ちになり、税務署の資産税担当に相談に行かれてはいかがでしょうか。
現在私46歳、32歳で結婚し38歳で離婚。34歳の時自宅を4200万円（各土地、890万円、建物1250万円ずつ金利14%）購入し住んでいた時期は4年間。その後離婚に伴い共有持分（1／2ずつ）のオーバーローンを払い続けています。
離婚後8年経過しようとし近隣の売値は2200〜2500万円程度です。譲渡した時の恐怖があり寝付くことも出来ません。支払いが終えた後に譲渡しても同じでしょうか？支払いが出来ない時はどのようになるのかもご教授お願い致します。どのように対応すればよろしいでしょうか。
譲渡の日は、引き渡し日（もしくは契約効力発生日）になります。この日は、公正証書による協議離婚成立の日ではないですか。そうであれば、譲渡益であれ損であれ、時効です。
なお、現在問題になっているのは、名義変更の手続きであり、譲渡の手続きではありません。
繰り返しになりますが、所轄の税務署の資産税担当にご相談（時効の確認）をされるのがよろしいと思います。
支払いを終えた後に「名義変更（＝譲渡ではない）」しても同じです。問題をかえって先送りするだけではないでしょうか。
理解が乏しく申し訳ありません。譲渡にならないって事ですか？住宅ローンが残っている状態での名義変更が問題なるとの理解でいいでしょうか？
税務署に確認しようと思いますが、どのような事を確認したら良いのかもパニックになっており考える事が出来ません。まず何を確認すればよろしいでしょうか？譲渡が時効になる事でしょうか？先方に渡す渡すようになれば売却する事を意味するとの理解で宜しいのでしょうか？
支離滅裂で申し訳ありませんがご教授お願い致します。
名義変更した時点での譲渡ではないです。８年前に協議離婚が成立し、公正証書で自宅土地建物を引き渡すこととし、質問者様が転居した時のみなし譲渡です。
なので、税務署で相談すべきことは、①協議離婚が８年前であること、②公正証書にして自宅土地建物を妻に分与したこと、③元妻に求められ、名義変更の手続きをする（した）こと、④当時、みなし譲渡の手続きが分からなかったこと、などを資料を示すとともに相談してください。
何度も申し訳ありません。税務署には相談しようと考えておりますが、その結果、やはり高額な納税になってしまうのでしょうか？離婚してから7年間は何にも起きずにきたのですが、安心しておりましたが、今は不安で仕方がありません。
理由によっては何らかの免除などを頂ける事があるのでしょうか？
高額な納税が支払えない場合は最終的にはどうなってしまうのでしょうか？
万一、住宅ローンが払えず破産となってしまった場合、不動産は売却されても私は住所変更をしている事でその後、この件で納税はあり得ますか？
ご無礼な質問、申し訳ありません。
まず、譲渡の時期は、協議離婚成立の時であり、「時効である」ことを考えてください。
もし、課税といわれても（回答者はないと考えます）譲渡価額から取得価額を引いて計算します。
（例）売値（質問の中値）2300万円としたとき
《ケース1》8年前に売却した時（4年間使用）
2300万円ー（890万円＋1250万円ー155万円（※1））＝315万円
315万円×39％＝122万8500円（税額：短期譲渡）
（※1）1250万円×0.031×4年＝155万円（減価償却費：22年の耐用年数を家事用で1.5倍したもの）
《ケース2）現在譲渡したと仮定したら
2300万円ー（890万円＋1250万円ー465万円（※2））＝625万円
625万円×20％＝125万円（税額：長期譲渡）
（※2）1250万円×0.031×12＝465万円（減価償却費：22年の耐用年数を家事用で1.5倍したもの）
何らかの免除
「資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難～（所得税法9⑩）」というのがあるにはありますが、強制執行されるかどうかという時のレベルですね（所得税法施行令26）。
支払えない場合
滞納処分（差し押さえ等）ですね。
今はサラリーマンとして勤務していますが、差し押さえは給料全額差し押さえになると言う事でしょうか？そうなれば妻や子供も納税義務があるとの理解で宜しくでしょうか？
確認させていただきたいのですが、住宅ローンを払えず自己破産となっても納税は無くならないって事でしょうか？
それは前妻も同じく破産するば私と同じように納税になるのでしょうか？
給与全額
給与全額ではないです。最低限の生活維持費は差し押さえできません。
納税はなくならない
直ちにはなくならないです。抵当権などの権利関係によりますが、租税債権は優先順位が高いです。
前妻も同じく
財産分与された土地建物に質問者様の抵当権が付されていれば、その範囲で金融機関から抵当権実行がされることもあります。ただ、前妻の方は、債務弁済をするだけであれば譲渡をするわけではないので、所得税は生じません。
不粋な質問申し訳ありません。年数が経過すればする程納税額が上がってしまうと言う事なんですね。
もう一度質問させていただきたいのですが、税務署に相談に行こうと思いますが、公正証書が無効と助言をいただきましたが、説明によっては公正証書作成時として貰える事はありますか？先生のご経験内でお話しいただけないでしょうか？やはり1000万円程度とご判断されますか？ご教授お願い致します。
本投稿は、2023年12月09日 22時28分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
