贈与税や住居手当について。親子間で、新築マンションの賃貸
来年第一子を出産予定なので、妻と話し合い、4900万ほどの新築マンションを一部屋購入することになりました。
その話を両親にしたところ、生前贈与として…その部屋を父名義で一括現金購入する話が出ました。
毎月ローンを支払うよりは、父がマンションを買い、毎月9万円ほどの家賃(来年無職になる予定の父の収入になる)を父に支払うのはどうか、という話です。
※贈与税の基礎控除110万円を考慮すると、その部屋の家賃相場が18万ほどなので、そこから毎月9万円を引いた金額が9万
あと、毎月の修繕積み立て費、固定資産税や火災保険地震保険料は息子の私持ちだけど、お金の流れがややこしくなるから、それもすべて父の口座に振り込んで、通帳に履歴を残すことでいいんじゃないか、ということでした。
こちらとしても、そのマンションを賃貸扱いに出来たら、公務員の住居手当として毎月30000円が支給されるので、ありがたいです。
質問したいのは、
●贈与税控除の理解があっているか。
●表向き、①毎月の修繕積み立て費や、②固定資産税や③保険料も父が支払っているという形になるが、これがベストな方法なのか。
※もし、表向きは父がすべて支払う形になっていても問題ないのなら、①～③を月々の家賃とまとめて(月換算にして)、毎月、父の口座に振り込もうと考えています。
●私の職場に提出する、家賃手当をもらうための書類として、賃貸借契約書を作成予定です。他に、作成した方がいい書類などはありますでしょうか。
お手数おかけしますが、どなたか教えて頂けますと幸いです。何卒、よろしくお願いいたします。
税理士の回答
●贈与税控除の理解があっているか。
法第9条に規定する「利益を受けた場合」に該当するものと思われますので
適正な家賃との差額9万円×12月に贈与税の課税対象になります。ただし、相続税法基本通達9-10においては、利益を受ける金額が少額である場合または課税上弊害がないと認められる場合には、強いてこの取扱いをしなくてもよいとされています。贈与税の基礎控除は年間110万円ですので年間110万円以下の金額であれば贈与税は課税されません。
●表向き、①毎月の修繕積み立て費や、②固定資産税や③保険料も父が支払っているという形になるが、これがベストな方法なのか。※もし、表向きは父がすべて支払う形になっていても問題ないのなら、①～③を月々の家賃とまとめて(月換算にして)、毎月、父の口座に振り込もうと考えています。
⇒お父様の所有物件ですのでお父様が負担しなければなりません。ご子息はあくまでのお家賃を払うのみです。
●私の職場に提出する、家賃手当をもらうための書類として、賃貸借契約書を作成予定です。他に、作成した方がいい書類などはありますでしょうか。
⇒職場が必要とする書類だけで結構です。
ただし、注意点ですが、お父様の確定申告を行うに際し、不動産所得が赤字になった場合には親子間の賃貸借であるからこそ、家賃がこれほどにも安いのであり、そのために生じた赤字は他の所得（お父様の年金所得）との損益通算はできませんのでご注意ください
とても迅速、私にも理解しやすいご説明をありがとうございます。
追加で質問させて頂きたいのことが、注意事項にあるように、確定申告時の損益通算に関してです。ご指摘を受けて、すぐネットで検索したのですが…
父は確かに来年から年金所得だけになるのですが、不動産所得が赤字になると、問題点は節税にいっさいならないという理解で大丈夫でしょうか。他にもデメリットがたくさんありますでしょうか。
赤字にならないための対処として…家賃収入として毎月振り込む金額設定を、不動産経費を考慮しての金額にすればいいということでしょうか。
全くの素人なので間違った考えをもっていたら申し訳ございません。お忙しいとは存じますが、何卒よろしくお願いいたします。
適正な家賃を振り込めば通常の不動産所得と同じですのでその場合の不動産所得の赤字は年金による雑所得と損益通算はできますが、おそらく適正家賃の場合は赤字はでません。いくらの家賃であれば損益通算ができていくらの家賃であれば損益通算ができないということはきめられませんのでその点はご了承ください。税法の考え方をご理解ください
本投稿は、2020年10月10日 12時01分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
