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不動産価格が大幅に下落する?!生産緑地の2022年問題とは?

不動産を所有している方にとって、地価の変動は大きな関心事かと思います。

実は最近、「生産緑地」の影響で、2022年を境に土地などの不動産価格が大きく変動するのではないか、との懸念が一部で囁かれていることをご存知でしょうか。

そこでこの記事では、不動産価格に影響を与えるといわれている、生産緑地の「2022年問題」について詳しく解説していきたいと思います。

近隣に農家が多いような場所に不動産を所有している方には、特に影響があるかもしれませんので、ぜひ参考にしてください。

目次

「生産緑地」ってそもそもなに?

不動産価格に影響を与えるといわれている「生産緑地」ですが、そもそも生産緑地とはどんな土地のことなのでしょうか。

生産緑地とは「生産緑地法」という法律によって指定を受けている土地で、「農地」として管理することを義務化されている土地のことをいいます。

たとえば東京都の場合、今では高層ビルや賃貸マンションがたくさん立ち並んでいますが、かつては農地として利用されていた土地もたくさんありました。

立地のよい場所の土地については、農地として運用するよりも、宅地開発をして運用したほうが楽に利益が出るため、多くの人が農地を宅地にしようと考えたのです。

ただ、宅地化ばかりが進んでしまうと、都内から緑豊かな環境が一切なくなってしまいます。そこで、生産緑地法という法律をつくり、生産緑地と指定した土地については、「固定資産税」や「相続税」を大幅に優遇するかわりに、強制的に農地のまま「30年」管理することを義務化したのです。

この義務のことを「営農義務」といいます。

今回解説する生産緑地の2022年問題は、この「30年」という営農義務の期間が、1つのキーポイントになります。

2022年に何が起きるのか

さて、ここからが本題です。

生産緑地として指定された土地については、30年間の営農義務が課されていますが、現在、全国で生産緑地に指定されている土地のうち、およそ80%は生産緑地法が改正された1992年に指定を受けています。

1992年の30年後、つまり2022年には全国に存在する生産緑地のうち、80%の営農義務がなくなり、生産緑地が解除されてしまうのです。

生産緑地が解除されるとどうなる?

30年の営農義務が終了すると、今まで生産緑地として優遇されていた、固定資産税や相続税などの減免措置が受けられなくなります。その代わりに、所有者は市町村長に対して、土地を時価で買い取るよう申し出ることができます。

ところが、この買い取りは義務ではありません。もし、市町村が買い取らない場合は、他に土地を買い取って農業をしたい人がいないかあっせんを行います。3ヶ月経っても買い取り手が見つからない場合、そこで生産緑地の制限が解除されるのです。

どこの自治体も生産緑地を買い取るような財政上の余裕はないでしょうから、おそらくほとんどの生産緑地が買い取り困難となって、生産緑地の制限が解除されると予想されます。

生産緑地の制限が解除されれば、宅地化が可能になるため、そこに目をつけた不動産会社が一斉に土地の所有者に営業をかけて、宅地分譲や賃貸住宅の開発が進む可能性が懸念されているのです。

突然多くの土地が不動産市場に出回れば、需給バランスが大幅に崩れて、「不動産価格の下落」や、賃貸住宅の供給過多による「空室増加」などの悪影響が出るというのが、2022年問題の実態なのです。

では、生産緑地に指定されている土地は、全国にどのくらいあるのでしょうか。

日本の生産緑地の57%が関東に集中

生産緑地は宅地化を回避して、農地として保全することが目的なので、宅地化が進みやすい関東圏などの都市圏に集中しています。

平成28年における国土交通省の「都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況」の資料によると、生産緑地は全国に13,187.6haあり、そのうちの7,589haが関東圏に集中しています。(※1haでおよそ学校の校庭、もしくは50mプール8個分のイメージです)

不動産価格への影響が最も懸念される東京都の場合、3223.7haもの生産緑地が指定されていますが、まったく指定を受けていない地域もあれば、指定が集中している地域もあり、かなりバラつきがあります。

例えば、新宿区や渋谷区については、生産緑地の指定はありませんが、23区で最も多い練馬区では187haもの面積が生産緑地の指定を受けています。

このように生産緑地の指定は地域ごとにかなり偏りがあるため、2022年問題によって局地的に不動産価格の影響が出てくる可能性も考えられるのです。

2022年問題回避のために、国がとっている対策

2022年問題が迫る中、政府も黙って見ていたわけではありません。

生産緑地の大規模な宅地化を避けるために、2017年に生産緑地法の一部改正が行われ、2022年問題の影響を最小限に抑える努力がされました。

改正の主な内容は以下のとおりです。

生産緑地の買い取り申出の延期が可能に

30年の営農義務が終わると、事実上宅地化が進んでしまうことが予想されていたため、これを回避するために、30年を経過したあとも、さらに10年延長することが可能になりました。

ちなみに、10年延長した後もさらに10年再延長することができます。これにより、2022年問題が回避できる可能性がかなり高まったといえます。

生産緑地内でも建物の新築が可能に

生産緑地に指定されると、基本的に農産物の生産や出荷に関連する施設以外は、建てることが禁止されてしまい、これが大きなネックとなっていました。

今回の改正により、生産した農産物を販売する「直売所」や、農産物を使った「レストラン」、農産物の「製造・加工工場」といった施設を設置することが可能になったため、30年経過後も、生産緑地を延長しようと考える農家が、増えることが期待できるでしょう。

生産緑地の指定要件の緩和

生産緑地に指定するためには、500㎡以上の広さが要件となっていましたが、今回の改正により、市町村の条例で定めることにより300㎡まで緩和することが可能になりました。

これによって、今まで指定ができなかった小さな緑地についても、生産緑地に指定することが可能になり、生産緑地の維持がしやすい環境になったといえます。

おわりに

2022年に多くの生産緑地が解除され、宅地化されることによって、不動産価格に極端な影響が出ることが懸念されていましたが、昨今の法改正によって、その影響が最小限に抑えられる可能性が出てきました。

ただ、長い目で見れば、2022年以降、時間をかけて生産緑地の宅地化が進むことも十分考えられますので、生産緑地が多い地域に不動産を所有している方は、今後の動向について注意したほうがよいでしょう。

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