土地建物を姉妹で共有。居住している次女が建物のみ購入した場合
父母が他界して18年。他界後すぐ、実家の土地建物を姉妹三人の共有名義にしました。空き家になることを避けたいと、長女と三女は次女に住んでほしいと説得。
長女・三女は結婚して退去してから10年以上、二女はそのまま住み続けています。
18年を経過した今、長女・三女は次女へ「住み続けるなら土地はそのままでいいが、建物だけ買い取って欲しい」意向を示しましたが、三姉妹ともどうしていいのか分からない状況です。
～ここから質問です～
■売買価格はどうやって決めたらよいのでしょうか？
次女は不動産屋へ査定を依頼したところ、「築27年目の木造住宅のためゼロ査定」の回答が。固定資産税の建物評価額は180万円です。
■贈与にすべきなのか、売買にすべきなのか、どちらでしょうか。
～税金は下記の通りで合っていますでしょうか～
①ゼロ査定を生かして、長女・三女が次女へ贈与した場合
建物評価額180万円÷3＝一人60万円
次女は譲渡された分120万円に対する贈与税＝1万円
登録免許税＝180万の2％＝36000円
不動産取得税＝180万の1.5％（ただし1991年築で1千万控除）＝0円
②次女が長女・三女から建物評価額180万÷3＝各60万で買い取った場合
次女はこれらにまつわる税金0円
長女・三女の所得税・住民税（所有期間10年を超えているが、非居住）
譲渡益各60万円×20.315％＝各121,890円（諸経費控除は省略）
この考えで合っておりますでしょうか。
三人を平等に考えた時、贈与の方が税金的にはメリットでしょうか。
■トラブルを防ぐための注意点
三姉妹は「土地使用貸借により、退去時に次女は更地返還します」と取り交わせばよいでしょうか。（更地への費用負担は次女が持つことで、建物居住は合意している）
それらの書面を取り交わすには、税理士・弁護士・行政書士、どこに頼めばいいでしょうか？
ほか、注意点があれば教えていただきたいです。
どうぞよろしくお願い致します。
税理士の回答
1,2の税務の考え方について、質問者様の考え方でよろしいかと思います。
不動産の売買価額（時価）については、実勢価格や固定資産税評価額、築年数から求めた標準的な建築価額等がありますが、税務ではどの価格を使うか取り扱いがありません。当事者間で合意した価額で良いかと思います。
税金だけを考えた場合は、贈与の方がよろしいかと思います。
諸費用については、登記を依頼する場合は他に司法書士の登記代の負担があります。
使用貸借については、借地借家法の適用がないため、トラブルを避けるうえで使用貸借の契約書の作成は必要かと思います。民法の範囲になりますので、相談するのであれば、弁護士になるかと思います。
貸主の長女、三女に相続があった場合は、相続人が使用貸借を相続しますが、あくまで使用貸借になりますので、相続人とのトラブルを防ぐうえでは、長女、三女と合意しておくのが寛容かと思います。
本投稿は、2018年10月16日 13時39分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
