不動産売却 利益

おはようございます。
１．概要
　　不動産は、ご自身が住んでいるか投資用かで売却益が出た場合
　　結果がかなりことなります。なぜなら、一定の要件を充足すれば、
　　居住用でしたら売却益から3000万引けたり数等の税金が安くなる
　　規定があるからです。
　　　よって、投資用と居住用では、償却年数の計算や税金が安くな
　　　る規定など異なりますので、！”居住用限定”でご説明させて
　　　いただきます。
２．売却物件が居住用の場合の税金
　　2720万円で売れて償却済みで建物残高0円だとしても、上記の
　　3000万円使えるのですから、結果として所得は0円になります
　　ので、税金はかかりません。よって、税務署に確定申告の時期
　　資料をもっていけば計算してもらえると思います。
３．3000万円控除の要件
　　3000万円も引けるので要件は沢山ありますが、下記の国税庁
　　ホームページを参照して、該当するか確認してみてください。
　　基本購入当時から居住されているのであれば、該当すると
　　思われます。
　　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

４　中古マンションの償却年数の計算の仕方
　　まず大事なことは、マンションの取得価額には建物部分と
　　土地分があるということです。
　　土地部分は償却計算をしませんので、購入時の2550万は建物　　
　　だけの価額か、土地と建物含んだ購入時の支払額か相談内容
　　からは読み取れませんでしたので、仮に建物部分2300万、
　　マンションの構造を鉄筋コンクリート（47年）、売却日7月
　　土地と建物含む売却金額2720万として計算してみます。
　　　　　（償却計算）
　　取得価額×０．９×耐用年数の1.5倍の償却率×経過年数
　　→２３００万×０．９×７０年（０．０１５）×15年
　　＝4,657,500円
　　よって建物の売却時簿価は、
　　　　　　23,000,000万－4,567,500＝18,432,500円となります。
　　もし、上記仮定の金額で譲渡所得を計算したら、
　　　　2720万－18,432,500円－2,500,000（土地分2550万－2300万）
　　　　＝6,267,500　
　　　　
　　　参考に、中古の耐用年数は業務の用しか使えません
　　　耐用年数省令より
　　以上　宜しくお願い致します。

　

詳しくありがとうございます！！
こちらは叔父が住んでいたマンションで亡くなり相続により売却したものですが、3000万円控除使えるのでしょうか？？
マンション購入の場合も
土地と建物の割合はどうやって出すのでしょうか？
両方込みで2550で購入したようですが

ご連絡ありがとうございます。
１．叔父が住んでいたマンションを相談者様が相続して
　　売却した場合３０００万控除使えるかについて
　　→相続後相談者様が相続してから売却直前に実際に居住され
　　　ていたのであれば、適用できると考えます。
　　　また、一定の要件が必要ですが、売却時に居住していなく
　　ても適用できる場合があります。
　　国税庁HPのアドレスを貼っておきます。
　　　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3314.htm
　　
２．通常購入の売買契約書に内訳が記載されているのですが、
　　中古だとないケースもあります。
　　契約書に内訳が無くても、内書きで消費税が記載されていれば
　　そこから逆算して計算できます。
　　なぜなら、土地には消費税がかからないので、内書で消費税　
　　があったら、それは建物の消費税だからです。
　　　２５５０万の売買契約書に内訳がなく消費税が１００万とあ
　　ったらＸ（建物の値段）×５／１０５（当時５％）＝１００万
　　の方程式を解いていけば、建物の値段が算出できます。そして
　　支払額－建物＝土地の価額を算出します。

３．リフォーム代６００万について
　　回答忘れていました。申し訳ございません。　
　　畳の日焼けとか壁紙は修繕費ですが、６００万くらいだと
　　建物と同じように償却計算していきます。
　　よって、建物売却の際は、リフォーム代の未償却分は、建物の
　　売却収入から建物と同じく控除できます。
　　＊譲渡所得は、いろいろな特例があり複雑です。
　　　お近くの税理士に頼むか、税務署に資料をもっていくと教えて
　　もらえますので、お勧めします。
　
　　　以上　宜しくお願い致します。

　

　　　

すごく詳しくありがとうごさます！！本当に助かりました！！

すいません
今見たら消費税書いてなかったです(T_T)その場合はどの様に計算するのでしょうか？

そうでしたか。
その場合は、購入年度の土地と建物の固定資産税評価証明書を物件
が所在する市役所に行って発行してもらいます。
ただ、必要な年度の評価証明は、叔父が14年前に購入した年度の
ものです。そこまで、古い年度のものは発行できるかわからない
ので市役所に確認してみてください。仮に発行できなくても固定
資産税を計算している市役所なら事情を話せばヒントを知ってい
るかもしれません。
　仮に発行出来たら、その土地と建物の比率で購入金額を案分し
ます。
　仮に発行できないとしたら、他にもいくつか計算する方法が
　あるのですが、どれも正確に言えば正しい計算ではなく責任
　がもてないので発言は控えさせていただきます。

　以上　宜しくお願い致します。

　

詳しくありがとうございます！！

１４年前の購入金額の按分では、標準的な建築価格で計算可能です。

昭和57年築のマンション何ですが、71平米でおいくらくらいになるのでしょうか？？

建物部分の金額は、約７００万円で計算できます。
鉄筋コンクリートで計算しました。
※鉄骨鉄筋コンクリートの場合には、もう少し金額が増えます。
計算式
１４３，０００×７１㎡＝１０，１５３，０００円
１０，１５３，０００×０．９×０．０１５×２３年＝３，１５２，５０６円
１０，１５３，０００－３，１５２，５０６＝７，０００，４９４円