賃貸マンションの共用階段と廊下の長尺シート工事について
青色個人で築４０年賃貸マンション３Ｆ鉄骨ＡＬＣ９戸貸しです
共用の廊下と階段が大分劣化破損してきてるので、長尺シートを張り直す工事をしようと思っております。
またそれに伴い、階段の手すりも増設（元はナシ）しようと思っています。
これらは一括で経費計上可能でしょうか？
それとも減価償却が必要でしょうか？
１ 長尺シート 130万程度
２ 手摺 ２０万程度
税理士の回答
畑中達司
１ 長尺シート 130万円程度
床は、建物を構成する躯体の一部となります。
今回の工事は、劣化破損した床シートの張替えであり、この工事により建物全体の価値が増加したとか、建物自体の使用可能年数が延長したと明らかに言えるような工事では無いため、金額の多い少ないではなく「修繕費」として経費計上で良いと思います。
２ 手摺 20万円程度
建物の階段に増設したということであれば、物理的に付加したものとして原則「資本的支出」となり、建物の耐用年数で減価償却するようになります。ただし、その支出金額が20万円未満であれば、修繕費とすることができます。
回答ありがとうございます。
１ 長尺シート 130万円程度
元々モルタルのような床から長尺シートへ変更する点も問題ないのでしょうか？
２ 手摺 20万円程度
２０万を超えた場合、確か３０万まで３年間で分割減価償却する制度があったと思いますが、これはまだ使えるでしょうか？
畑中達司
１ モルタル床に新たにシートを張った場合は、別物の「付加」または床としての性能向上＝建物の価値の増加とみられ、減価償却資産となる可能性が高いと思われます。
２ 青色申告者であれば、20万円を超え30万円未満の場合、「中小事業者の少額減価償却資産」の特例を適用する手続きをとることで、全額必要経費にすることもできます。
回答ありがとうございます。
１ 建物の耐用年数で減価償却ということですよね？
建物の耐用年数は何年でしょうか？
築４０年賃貸マンション３Ｆ鉄骨ＡＬＣ９戸貸しです
畑中達司
鉄骨ALCの場合、鉄骨部分の厚みにより耐用年数が違います。
・重量鉄骨（４mm超）の場合 34年
・一般のハウスメーカーの軽量鉄骨（３～４㎜）の場合 27年
・プレハブに近いもの（３mm以下）の場合 19年
となり、すでに耐用年数を全部経過しているため、
上記の耐用年数×０．２ ＝ 見積り耐用年数（１年未満切捨て）
で計算することができます。
回答ありがとうございます。
３４年の場合は、34×0.2= 6.8＝6年で減価償却すれば良いということでしょうか？
あと1階部分の一部が大家の自宅になっているのですが、耐用年数に影響するでしょうか？
畑中達司
耐用年数は、６年で良いと思います。
大家さんの自宅部分は、影響します。減価償却費の計算の基となる「建物の取得価額」について、賃貸している部分のみの額を算出する必要があります。
計算式：建物の取得価額×賃貸部分（共用部分を含みます）の床面積／総床面積＝減価償却費の基となる取得価額になります。
ありがとうございました。
大変参考になりました。
頑張って見ます。
すみません、追加で質問です。
＞すでに耐用年数を全部経過しているため、
＞ 上記の耐用年数×０．２ ＝ 見積り耐用年数（１年未満切捨て）
＞ で計算することができます。
耐用年数を既に消化した建物に追加で資本的支出をする場合は、全てｘ０．２が耐用年数になると考えて良いでしょうか？
例えば、
照明設備が古いので
・現状は暗くなったら一斉に点灯する蛍光灯
・人感センサー式のLEDライト
に更新する場合
資本的支出で50万かかったとすると
減価償却は 建物が３４年の場合は、34×0.2= 6.8＝6年で償却する
で良いでしょうか？
畑中達司
中古の建物を取得し事業の用に供するために資本的支出をした場合、その中古建物の取得価額の50％を超える金額の場合、簡便法による耐用年数は適用できません。
つまり、100万円で中古建物を取得し、賃貸する前に60万円かけて資本的支出をした場合、「耐用年数を全部経過しているとき 耐用年数×0.2」 は適用できないということです。
では、そのときはどういう計算をするかと言えば、
（100万円＋60万円）÷（100万円／6年＋60万円／22年）＝8.25 ⇒ 8年
※ 22年は、木造建物の耐用年数で計算
で計算することが認められています。
また、ご質問の事例のように照明設備を変える場合は、建物ではなく「建物付属設備」のため、耐用年数15年で減価償却することになります。そうなると中古建物は6年で償却するのに、なぜ15年と疑問をお持ちになるかと思いますが、あくまでも照明設備は新品であり、仮に6年目で建物が全壊したとしても、その年に建物付属設備である照明設備についても残存価額を除却損として全額経費に算入する、とすれば問題無いからです。
なお、設備ではなく備品である蛍光灯のみLEDに交換した場合、「修繕費」とすることも可能です（国税庁HP質疑応答事例から）。
回答ありがとうございます。
＞（100万円＋60万円）÷（100万円／6年＋60万円／22年）＝8.25 ⇒ 8年
こちらの計算の6年はどこから来た数字でしょうか？
畑中達司
相談者の方が記載されている「建物が34年の場合、34×0.2＝6.8＝6年」を使っています。 つまり計算式を見てお分かりのとおり、例示した100万円で取得した中古建物部分は、6年で計算していることになります。
＞中古の建物を取得し事業の用に供するために資本的支出をした場合、その中古建物の取得価額の50％を超える金額の場合、簡便法による耐用年数は適用できません。
この部分は当方では関係ないということですよね？
うちの場合は、新築で３Ｆマンションを建設してます。40年前に恐らく6千万ぐらいです
この場合も、資本的支出には 「ｘ0.2」 簡便法？は適用できるということですよね？
※３４年の場合は、34×0.2= 6.8＝6年で減価償却
「建物付属設備」の場合は上記は適用できず、決められた耐用年数（15年）で原価償却するということですよね？
畑中達司
途中からの説明文の解釈の仕方で、当方が勘違いをしていました。
元々40年前に6,000千万円で取得した建物を続けて所有している場合については、耐用年数を全部経過していても、中古建物の取得による簡便法の適用はありません。簡便法はあくまでも中古建物を取得した場合に適用されます。したがって、今回のケースで資本的支出をしたら、本来の建物の耐用年数が適用されます。
建物付属設備は、その通り15年で減価償却することになります。
なお、説明文だけでは今後も勘違いが起きる可能性があるため、お近くの詳しい税理士に、建物の現場と工事明細書を見てもらって、そのうえで判断されるのが一番良いと思います。
＞中古建物の取得による簡便法
5年程前父より相続しましたが、相続した場合も簡易法？の適用は出来ないでしょうか？
畑中達司
取得価額など引き継ぎますから、できません。
回答ありがとうございます。
資本的支出について
１ 長尺シート 130万円程度
こちらは全額34年で減価償却ということですが、
資本的支出のチャートを見ました。
モルタルから長尺シートに変える場合60万未満なら修繕費として問題はないでしょうか？
当マンションは複数人で所有していて
母１／２
子3人１／６
トータル１２０万未満に抑えれば60万未満になります。
それとも６０万未満でも資本的支出となりますか？
畑中達司
チャートをみてお分かりのように、「明らかに価値を高めるもの又は使用可能年数を延長するもの」でなければ、60万円の金額基準で判断されればよいと思います。 価値を高めるとか使用年数を伸ばすとかは、実際現場と工事内容を確認してみて判断したほうが良いと思います。
本投稿は、2023年06月24日 14時30分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
