子供に投資用不動産の購入資金を貸付け、子供名義で購入し、収益で返済させることは贈与とみなされるか？
以下の質問と回答を読んだ上での質問です。
税理士ドットコム -[資金調達]親・義親に事業用土地資金を融資してもらう際
https://www.zeiri4.com/c_2/q_2919/
2歳の子供がいます。
この2歳の子どもに対して、投資用不動産の購入資金として2000万円を融資し（借用書を作成、2000万は銀行からのローンではなく親の自己資金）、そのお金で子供名義の不動産を買い、たとえば20年ローンとして収益から利息の支払いと返済をしていくことは可能でしょうか？
上記の相談であれば、子どもも大人でしょうから問題ないと思いますが、私のケースですと子どもは意思表明もできない2歳ですし、20年後には、こどもの手元には負債０で投資用不動産だけ残りますので、事実上の贈与とみなされ贈与税を取られる気もするのですが。
（単に2000万あげて不動産を購入したのであれば贈与そのものですが、融資という形をとってもダメでしょうか）
また、上の取引に加えて、毎年親から子へ150万程度贈与を行った場合（贈与税の申告は当然行う）、子から親に返済された元金と利息は、数字上ぐるっと回ってまた子供の口座に戻ってきますが、これについても150万に対する贈与税さえ支払っておけば問題ないでしょうか？
税理士の回答
ご相談のような取引を行う場合、税務の観点からは「何故このような取引を行う必要があるのか」「全体の流れに経済的合理性があるか」といったところがポイントになります。
それらの点が明確にご説明できるという前提で回答いたしますので、ご了承ください。
まず、子供さんが2歳の未成年ということですと、親子間の金銭貸借に関しては裁判所に特別代理人の選任申立てを行い、代理人に選任された方がその子を代理して、親と契約をすることが必要になると思われます。（子にとって不利益な取引が行われないように司法のチェックが入ると思われます。）
特別代理人が子に代わって契約を行い、約定通りに返済が実行されれば贈与の問題は回避できると考えます。
また、不動産を購入する際も2歳の未成年の子ですと取引は不可能ですので、親権者が代理して売買契約を行うことになると思います。もちろん、家賃収入等についての確定申告も親権者が代理して行う必要があります。
毎年の現金贈与につきましては、一過性の法的有効な贈与かどうかが問われると思われます。当初の親子間の金銭貸借・その後の現金贈与・借入金の返済、が一連の流れのものと判断されますと、当初から2000万円を贈与する意思のもとで行われていたと認定される危険性を危惧いたします。
以上、ご参考になれば幸いです。
本投稿は、2016年12月06日 23時51分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
