住宅ローンに関する親族間借入について
現在、戸建て住み替え計画の為、住居中の分譲マンションを売却に出しています。売却しやすいように居住しながらではなく空き部屋にしたく、叔父から1度、現在の住宅ローン残債を支払う資金を借り入れ、空き部屋にし、月々返済+売却された金額は全額、叔父へ返し、それでも借入額が残った場合は引き続き月々返済を続けていきたいのですが、この場合、借用書に上記の旨を記載しても、マンション売却、売却値が確約されていないものである為、借用書を交わしても贈与と判断される可能性はありますでしょうか。マンション売却が長引くようでしたら、最悪、直接買取業者へ買い取って貰いそれを叔父への返済へ充てるつもりでもいます。
税理士の回答

竹中公剛
借用書に上記の旨を記載しても、マンション売却、売却値が確約されていないものである為、借用書を交わしても贈与と判断される可能性はありますでしょうか
おはようございます。
借用書を作り・・・しっかりと返済されていれば、
問題はありません。
疑われても、借用書と返済の事実を見せれば・・・疑いは晴れます。
安心してください。
宜しくお願い致します。

境内生
金銭消費貸借契約は親族間であろうが、他人間であろうが締結することには何の問題もございません。親族間では時間の経過とともに契約内容を守らずなし崩し的になってしまう場合が多いので注意する必要があります。本件のように諸条件を遵守いただける場合は資金を借りただけであって贈与にはなりません。売却価額は不確定で数値が記載できないということであれば、例えば3年の金銭消費貸借契約書を作成し、2年11カ月までは今までの毎月額の返済条件通りにし、最終月に残額をすべて返済するという内容にします。さらに特約事項で期日内での一括返済を可能とする条件を付けてください。また、売却額が借入残額に満たなかった場合には再度残額の金銭消費貸借契約を締結して、返済を行ってください。そうすればマンションの売却ができるかどうかの状況とは関係なく、金銭消費貸借契約を作成できます。
ご回答有難う御座います。安心しました。
加えて、その叔父への残金返済が期間がマンション売却値次第で一般的な平均寿命中に完済可能な期間でなければ、贈与とその部分については贈与とみなされるという解釈で良いでしょうか?それともマンション売却後の残金に対して贈与税が課せられるのでしょうか。

竹中公剛
借りた金を、すべて返せば・・・贈与の問題は、発生しません。
建物の寿命は、考えません。
宜しくお願い致します。
安心してください。
ご回答有難う御座います。
文章内容が悪かったかもしれません。申し訳ないです。叔父の寿命との兼ね合いに関してです。

竹中公剛
叔父がなくなれば・・・
叔父の相続財産として、
貸付金が残ります。
それが叔父の相続財産に+されます。
叔父の相続人に、今後は返済するようになります。
宜しくお願い致します。
有難う御座います。
叔父夫婦には子供がいないのですが、叔父→叔母へ返済をしていけば良いのですね。安心しました。有難う御座います。
境内生様
有難う御座います。
そのような方法があるとは思い付きませんでした。その場合、例えば3年の契約書を交わした場合は借入金額を36カ月分割の金額を毎月支払わなければ贈与税が発生するのでしょうか。

竹中公剛
その様になります。
良かったです。
安心できて・・・。
宜しくお願い致します。(^_-)-☆
境内生先生の詳しい説明も、良かったです。いつも詳細にありがとうございます。感謝( ^)o(^ )
先生に代わって、お答えします。
送れることは・・・まま・・・あります。
よくはないですが・・・
多少・・・遅れても、しっかり返せば・・・問題はありません。
安心してください。
竹中先生
安心して計画を進めたいと思います。
大変助かりました。また疑問点が出てきましたら、ご相談させて頂きます。よろしくお願いします。

境内生
いいえ、借入金契約期間内に全額返済するに際し、返済の支払い方法は自由です。毎月の支払でなくても贈与税は発生しません。要は「返済しますといいながら返済せずなしにしてしまった」場合に贈与になるということです。
境内生先生
有難う御座います。
よくネット上で毎月の返済履歴が必要と見かけますが、毎月返済でなくても期間内に返済履歴及び契約書にその相談内容の条件が記載されていれば、例えば初回の返済が来る前に税務署からお尋ねが来ても大丈夫という解釈で良いでしょうか。

竹中公剛
この質問は、心の中に、税務署の調査がない場合には、
返済しないという、心が見え隠れしています。
借用書が真実でないと取られます。
全額贈与税です。
その様な手は、使わないでください。
性善説には・・・取りません。
悪意です。悪意そのものです。

境内生
はい、おっしゃる通りです。大事なのは契約書に記載した内容が実際に履行されているかということです。仮になぜ、このような変則的な内容なのですか?という質問であれば、事実通り、売却が順調に進めば、すぐに償還できる借入金なのでという回答で十分です。上記の質問の税務署からお尋ねが来る可能性はほぼ皆無ですし、きても上記回答で結構です。
竹中先生
申し訳ないですが、仰っている意味が分かりません。叔父への当然、当たり前に返済は致しますが。
税務署〜の下りは、もし上記のような手続きでも贈与だと判断されるのかという質問です。上記のような手続き、返済を行なっても判断されるのであれば、最初から行わず、引き続き居住しながらのスタイルをとるつもりです。あくまでも自身の年齢的にも住み替えを行なう最後のチャンスかと思い、より早くマンション売却出来る方法は何かと考えた場合に真面目に上記相談のような内容となったわけです。
申し訳ないですが、税に関して無知であるからこそ、ご相談させて貰ったわけで、そのまま全額相続するつもりは毛頭ありませんし、借りたものは返しますし、贈与と判断されるのであれば、その贈与税まで支払うことは不可能なので行いません。ハッキリ言ってそのご回答は少し気分悪いです。

境内生
ご質問に対する返信が入れ違いになり、回答が不明確になっていますね。誤解のないように再度、申し上げますが、契約の返済方法は当事者で決めることです。毎月返済するというのであれば毎月、毎年返済するというのであれば毎年の返済です。返済が遅れてもいいとか契約通りしなくてもよいという意味では説明しておりませんので。契約書には返済期間や返済方法が記載されるものであり、実態は通帳なりで確認をとるものです。実態が契約と一致しなければならないということだけ肝に銘じてください
境内生先生
有難う御座います。税務署に尋ねられても契約内容通りである旨、事実をそのまま伝えれば大丈夫なのですね。分かりました。
安心しました。

竹中公剛
申し訳ないですが、仰っている意味が分かりません。叔父への当然、当たり前に返済は致しますが。
税務署〜の下りは、もし上記のような手続きでも贈与だと判断されるのかという質問です。
わかりました。上記が、事実とすれば、良いですが・・・。問題はありませんが・・・。質問に・・・税務調査がなければ・・・なんでもOKという・・・ことが見え隠れしたものですか・・・。
その様なことに税理士を使ってほしくないとも思いましたので・・・。
ある意味で・・・厳格な税理士ですので・・・
宜しくお願い致します。
境内生先生のご指導通りに・・・頑張ってください。
境内生先生
有難う御座います。
勿論で御座います。
竹中先生
こちらこそ、伝え方が上手くなく申し訳ございません。調査がなければ…と言う意味、想いは全くありません。例えば年1払にした場合、その1回目の時期が来ていない、実績がないのにお尋ねが来た場合は役所的にどう判断するのかという意味でありました。契約書内容、事実をそのまま伝えれば大丈夫だとご回答頂きましたのでそのように行ないます。
有難う御座いました。
竹中先生
そのような経緯があるとは知らずに申し訳ありません。竹中先生も契約書通り、事実をありのまま伝えれば良いを頂きましたので安心して行動出来ます。
有難う御座います。

竹中公剛
そのような経緯があるとは知らずに申し訳ありません。竹中先生も契約書通り、事実をありのまま伝えれば良いを頂きましたので安心して行動出来ます。
事実こそ、真実です。
税務職員は、皆仕事に忠実で、真面目な方が多いです。
なので、こちらが苦労することが・・・多々あります。
彼らの真面目さをリスペクト(今どきの言葉=カタカナ)を最大限しながら・・・
こちらの主張を、丁寧に丁寧にします。
納得するまで、丁寧に主張します。
30数年やり取りをしていますが・・・
アドバイス通りに行っている場合には・・・
追徴税など受けたことがありません。
境先生のアドバイスに沿って・・・宜しくお願い致します。(^_-)-☆
有難う御座います。
感謝致します。

竹中公剛
頑張ってください・・・宜しくお願い致します。m(__)m
本投稿は、2020年06月07日 08時51分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。