道路拡幅にかかる移転補償を一時所得とした場合の経費と住宅ローンについて

考え方に誤解が生じていると思われるので以下のように整理します。

①について、
建物移転補償金は、原則的には、一時所得として課税されます。
しかし、建物を取り壊した場合には、移転補償金を対価補償金として取り扱うことができますので、その場合には譲渡所得として課税されます。
したがって、建物移転補償金3,000万円は5,000万円特別控除の対象とすることができます。

そうすると残るのは、
４移転雑費、５工作物移転補償、６動産移転料、７仮住居補償
ですが、これらは一時所得になりますので、掛かった経費を差し引いた金額が50万円を超えれば、一時所得として課税されます。

そして、住宅ローン控除ですが、
居住用財産の譲渡益に関する特例（3,000万円特別控除など）とは併用できませんが、収用等の場合の課税の特例（5,000万円特別控除など）とは併用できますので、再建築した住宅に住宅ローンを組めば、住宅ローン控除を適用することはできます。ただし、譲渡所得・一時所得を含めたところの所得制限（3,000万円以下）はあります。

ご回答ありがとうございます。

追加で質問があります。

先生の回答にある「建物を取り壊した場合は移転補償金を対価補償金として取り扱うことができる」と同様の説明は、役所用地担当からも聞きました。

ですが、その担当からは「建物は収用される土地の上にないので、5,000万特例控除の対象には該当しない」として、国税庁のWebページを印刷したものをいただいています。

そこには、「自動車保管場所の補償として支払われる建物移転補償金と収用等の特例」というタイトルで、回答要旨に「建物移転料に係る建物を取り壊した場合には、当該建物移転料は当該建物の対価として譲渡所得の収入金額として差し支えありませんが、補償の対象となる建物は収用等される土地等の上にあるものではありませんから、収用等の場合の課税の特例を適用することはできません。」とありました。

これがあったので、今回の移転補償金では5,000万特例控除はできないと考え、一時所得として計算する上で、既存住宅ローンの弁済の影響や、新たな住宅ローンで再度の住宅ローン控除が可能か？などの質問をさせていただきました。


実際に税務署に確定申告する際、収用証明書等を添付していけば、今回のように収用される土地の上に建物がない場合の移転補償でも5,000万特例控除は受けられるのでしょうか？

よろしくお願いします。

建物が収用される土地の上になければ、当然、建物を移転する必要がないことから、通常、建物移転補償金は支払われないはずです。

ただし、「質疑応答事例」のように、土地を収用することによって、従来からあった駐車場建物が使用不可能となり、新しく駐車場建物を立て直さなければならない事情があれば、駐車場建物の再建築費用として建物移転補償金が支払われることかあるようです。

追加の説明で、本件はこれに該当するということがわかりました。

となると、質疑応答事例のように、収用された土地の上にない建物の場合は、たとえ取り壊したとしても「対価補償金」としてみなすことはできませんので、5,000万円特別控除を受けることはできません。
また、収用証明書には、土地の部分しか記載されてないはずです。

なお、取り壊した建物の取得費及び取り壊し費用は、建物移転補償金3,000万円の譲渡原価となります。（再建築費用ではありません。）

続けての回答ありがとうございます。

説明足らずの質問内容で申し訳ございませんでした。
まだ、役所から金額提示を受けただけで、収用証明書などに何と記載されるかもわかっていない状況です。

先生の回答にあるように、やはり5,000万特例控除はできないのですね。


当初の質問に戻ってしまうのですが、国税庁の質疑応答事例「複数の建物の移転補償金のうち特定の建物に係る移転補償金のみを対価補償金とすることの可否」なども読むと、前提として、

□ 駐車場のための建物移転補償は5,000万特例控除できない
□ 建物移転補償は、原則、一時所得して扱われる
□ 取り壊した場合は、（対価補償→）譲渡所得して取り扱ってもかまわない

に、なると思いますが、この認識は間違っていないでしょうか？



また、既存家屋を取り壊すので、（対価補償→）譲渡所得して取り扱うと、

□ 移転補償 - 減価償却を加味した建物取得費 = 譲渡所得

に、なると思いますが、今回の当方のケースでは約1,000万が譲渡所得となってしまう計算です。

今回、ハウスメーカーの同規模の家屋の建築見積りが3,100万と、移転補償の3,000万を超えていますし、再度、住宅ローンを組まなければならない予定です。
1,000万の譲渡所得をなくすために、マイホームを売ったときの3,000万特例控除を使ってしまうと、再度の住宅ローンに対して住宅ローン控除を使うことができなくなってしまいます。

なので、移転補償を一時所得として取り扱うことを考えました。
□ 補償 - 補償に沿った支出 - 50万 = 一時所得

この計算であれば、移転補償を超える建築費の領収書や請負契約書で、移転補償にかかる一時所得を0にすることができると思ったからです。
また、これであれば譲渡所得の特例控除を使わないため、建築の際の新たな住宅ローンを、住宅ローン控除に使えるかもと思いました。


ただ、住宅ローンの取り扱いについて漠然とモヤモヤする部分があったので、当初の質問、

①補償で既存の住宅ローン(土地と建物)を一時的に完済するが、建物移転補償を超える再建築費に対して、再度、新規に完済額と同額の住宅ローン(建物のみ)を組んだ場合、再建築費の全額を一時所得の経費とできるか？

②再建築費(3,100万)は補償額(3,000万)を超えるが、移転雑費(200万)は補償額(300万)を超えない場合、一時所得の経費として通算はできないか？

③土地代金等の対価補償は特例控除を使うが、移転補償は特例控除を使わない(使えない)し、マイホーム売却の譲渡所得特例も使わない(一時所得として申告予定なので使えない)ので、再建築のための新たな住宅ローンで、再度、住宅ローン控除を使えるか？

をさせていただいた次第です。

ご教示いただければ幸いです。
よろしくお願いします。

「駐車場のための建物移転補償は・・・・譲渡所得として取り扱ってかまわない」の認識は正しいのですが、再建築費は一時所得の必要経費になりません。なぜなら経費ではなく新しい建物の購入費用なのですから。
必要経費となるのは、先にも説明しましたが、取り壊した建物に係る部分のみです。

また、マイホームは売ったのではなく取り壊したのですから、マイホームを売った場合の3,000万円特別控除は使えません。

再びの回答ありがとうございます。

先生の回答の「再建築費は一時所得の必要経費になりません。なぜなら経費ではなく新しい建物の購入費用なのですから。」が正解なのですね。

ここに質問させてもらう前に、国税局電話相談センターに問い合わせたところ「タックスアンサーのNo.3555『収用等により取得する各種補償金の所得区分』に、『移転補償金は、その交付の目的に従って支出した場合は、その支出した額については各種所得の金額の計算上、総収入金額に算入されません。』とあるので、再建築費の補償で交付された移転補償金は、新しい建物の再建築費を経費にできます。」と教えてもらっていました。

なので、その次に疑問だった住宅ローン関係の質問をさせていただいていたのですが、そもそもの前提だった、国税局の電話相談で教えてもらっていた回答が間違いだったのですね。
税務署の窓口相談を申し込むと２か月待ちと言われたので、電話相談にしたのですが、これが間違いだったようです。

先生がいなければ、大変なミスをおかすところでした。
今後、別の節税方法を検討したいと思います。
ありがとうございました。