住宅ローン控除、贈与税、ふるさと納税の併用につきまして

まず、あなたは住宅借入金等特別控除の適用要件を満たしておれば確定申告することによって、控除を受けることは可能です。また、ふるさと納税は(ワンストップ特例ではなく)確定申告しなければならないので、併せて寄付金控除を受けてください。
また、奥さんは贈与税の確定申告は必要になりますが、住宅借入金等特別控除は奥さんが連帯債務者になっていなければ、控除対象外になります。なお、ふるさと納税については、給与等の所得がある場合にはワンストップ特例を申請することができます。

妻の贈与税のつきまして、
住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置の、
質の高い住宅の1200万の控除を受けようと考えておりました。
ただ現状、住宅性能証明書を発行していないため特例を受けられないと税務署の贈与税担当者に言われております。
今から取得しても制度の対象期間外のため難しく、その場合、700万+110万の非課税分を抜いた390万を精算課税制度を使い、相続税の方に回すことも出来ると伺いました。
家族構成は母、妻、妹2人の4人が相続対象になるかと思いますが、5400万ー390万の5010万が相続税の控除対象金額になるのでしょうか？

もしくは贈与された1200万から課税対象分の390万を返金し、810万の控除を受けることは可能でしょうか？

ご回答いただけますと幸いです。